Khu Kinh tế Vân Phong: Khái Niệm – Quy Mô – Tiềm Năng Và Thách Thức

Trước hết về khái niệm. Khu kinh tế, theo Nghị định Chính phủ số 29/2008/NĐ-CP ngày 14 tháng 3 năm 2008 là khu vực có không gian kinh tế riêng biệt với môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định.

Trước hết về khái niệm. Khu kinh tế, theo Nghị định Chính phủ số 29/2008/NĐ-CP ngày 14 tháng 3 năm 2008 là khu vực có không gian kinh tế riêng biệt với môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định.

Theo Nghị định trên, một khu kinh tế phải có diện tích tối thiểu là 10 ngàn hecta (100 km²), có vị trí địa lý thuận lại cho phát triển kinh tế khu vực (có cảng biển nước sâu hoặc gần sân bay), kết nối thuận lợi với các trục giao thông huyết mạch của quốc gia và quốc tế; dễ kiểm soát và giao lưu thuận tiện với trong nước và nước ngoài; có điều kiện thuận lợi và nguồn lực để đầu tư và phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật. Do điều kiện thành lập như vậy, tất cả các khu kinh tế hiện nay của Việt Nam đều ở ven biển.

Như vậy có thể hiểu một cách tóm lược. Khu kinh tế là một nơi mà các doanh nghiệp khi hoạt động tại đây sẽ đạt được nhiều ưu đãi. Như ưu đãi tiền thuê, mua đất, ưu đãi thuế, ưu đãi về chi phí xây dựng, ưu đãi về các thủ tục khác

-----

Cụ thể đối với Khu Kinh Tế Vân Phong. Các ưu đãi hiện có như:

- “Thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư mới được áp dụng thuế suất 10% trong 15 năm được tính liên tục từ năm đầu tiên doanh nghiệp có doanh thu từ hoạt động được hưởng ưu đãi thuế; được miễn thuế 04 năm và giảm 50% số thuế phải nộp cho 09 năm tiếp theo kể từ năm đầu tiên doanh nghiệp có thu nhập chịu thuế từ dự án đầu tư được hưởng ưu đãi thuế. “ Thuế thu nhập doanh nghiệp thông thường là 20-22%. Như vậy xem như các doanh nghiệp đã tiết kiệm được 50% thuế

- “Miễn thuế nhập khẩu 5 năm kể từ khi bắt đầu sản xuất đối với nguyên liệu, vật tư, linh kiện trong nước chưa sản xuất được nhập khẩu để sản xuất của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.” Đây cũng là một chi phí rất lớn cho các doanh nghiệp sản xuất. Thuế nhập khẩu trung bình thông thường là 15%. Một số mặt hàng thì thấp hơn hoặc cao hơn tùy theo biểu khai thuế, form thuế quan. Tuy nhiên trung bình là 15% và đây không phải là con số nhỏ. Tính chung cả năm 2022, kim ngạch nhập khẩu hàng hóa ước đạt 360,65 tỷ USD, trong đó khu vực kinh tế trong nước đạt 125,79 tỷ USD, khu vực có vốn đầu tư nước ngoài đạt 234,86 tỷ USD, tăng. 125 tỷ đô kim ngạch nhập khẩu đối với các khu vực kinh tế. Nếu tính thuế suất 15% tương đương với gần 19 tỷ đô-la. Để dễ hình dung hơn về con số 19 tỷ đô-la này thì 2022 là năm Apple, công ty lớn nhất hành tinh đạt được lợi nhuận kỷ lục. Và con số là 20.7 tỷ usd. Tức khoản này gần tương đương với lợi nhuận 1 năm kỷ lục của 1 công ty lớn nhất hành tinh

- Và hàng loạt các ưu đãi, hỗ trợ khác như

+ Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước.

+ Sau thời gian xây dựng ưu đãi trên, dự án được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước như sau:

+ Dự án đầu tư thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong suốt thời gian hoạt động của dự án.

+ Dự án đầu tư thuộc danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước 17 năm.

+ Dự án đầu tư không thuộc hai đối tượng trên được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước 13 năm.

+ Riêng đối với dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu chức năng trong Khu kinh tế được miễn tiền thuê đất 15 năm sau thời gian được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng theo quy định.

+ Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu kinh tế, dự án phụ trợ bên ngoài hàng rào khu kinh tế được vay vốn từ Quỹ đầu tư phát triển Khánh Hòa;

----

Ngoài ra còn hàng loạt quy hoạch, mở rộng đường xá, xây dựng thêm sân bay, cầu càng, cao tốc từ vốn đầu tư công

Tức nhà nước sẽ dành rất nhiều nguồn lực, tâm sức cho 1 khu kinh tế. Mang lại sự thuận lợi nhất cho những nhà, doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh

Với chừng ấy sự đầu tư. Thông thường một khu kinh tế sẽ được kỳ vọng đưa cả 1 khu vực hoặc cả đất nước lên một tầm cao mới. Bao gồm mức thu nhập dân cư, công nghệ sở hữu, tổng sản phẩm quốc nội….

Có thể nói. Xây dựng 1 khu kinh tế giống như “Làm tổ cho phượng hoàng về đẻ trứng” vậy

----

Về quy mô. Khu kinh tế Vân Phong được quy hoạch có quy mô khoảng 150.000ha, gồm diện tích mặt nước (khoảng 79.178ha), phần đất liền và đảo (70.822ha).

Ranh giới lập quy hoạch bao gồm toàn bộ diện tích tự nhiên 12 xã, thị trấn của huyện Vạn Ninh và 6 xã, 3 phường của thị xã Ninh Hòa hiện nay.

Theo phê duyệt, Khu kinh tế Vân Phong có tính chất "là khu kinh tế tổng hợp đa ngành, đa lĩnh vực, có vai trò đầu tàu thu hút đầu tư và là động lực phát triển kinh tế cho các vùng lân cận và cho cả nước".

Trong đó kinh tế biển là nền tảng có cảng trung chuyển container quốc tế và dịch vụ logistics, đô thị, dịch vụ, du lịch, công nghiệp giữ vai trò quan trọng, kết hợp phát triển các ngành kinh tế khác…

Khu kinh tế Vân Phong được định hướng phát triển theo hai khu vực:

- Quy hoạch xây dựng cả hai cảng trung chuyển container quốc tế tại hai khu vực Bắc Vân Phong (huyện Vạn Ninh) và Nam Vân Phong (khu vực phía đông thị xã Ninh Hòa), và đều sẽ thực hiện từ sau năm 2030.

- Quy hoạch khu vực dự trữ phát triển Cảng hàng không Vân Phong, tại xã Vạn Thắng (huyện Vạn Ninh) quy mô khoảng 500ha, để thực hiện đầu tư xây dựng vào giai đoạn sau năm 2030.

Hai cảng Bắc Vân Phong và Nam Vân Phong

Về lộ trình thực hiện quy hoạch, việc phát triển cảng biển trung chuyển quốc tế (cỡ tàu đến 24.000 TEU = 250.000 tấn) tại khu bến Bắc Vân Phong sẽ thực hiện vào giai đoạn sau năm 2030 và "khi có điều kiện".

Giai đoạn trước mắt (đến năm 2030) tại khu bến này chỉ sẽ phát triển cảng hành khách quốc tế (tại Đầm Môn), tiếp nhận tàu khách 225.000 GT và duy trì bến tổng hợp (42ha) đang hoạt động.

Ở khu vực bến Nam Vân Phong, trong giai đoạn trước mắt (đến năm 2030) sẽ xây dựng cảng biển phục vụ trực tiếp Khu kinh tế Vân Phong và tiếp chuyển hàng lỏng, khí (cỡ tàu đến 150.000 tấn) và các tàu chở hàng rời (đến 300.000 tấn).

Trong quy hoạch trên cũng quy định phải bố trí quỹ đất xây dựng tuyến đường sắt chạy dọc tuyến quốc lộ 26B (từ quốc lộ 1 xuống các khu vực cảng biển Nam Vân Phong, Nhà máy tàu biển Hyundai Vinasshin…).

Đồng thời, sẽ xây dựng các tuyến đường sắt đô thị kết nối từ Cảng hàng không Vân Phong với trung tâm du lịch biển tại Đầm Môn; quy hoạch các tuyến metro từ cảng hàng không đến Đầm Môn và đến trung tâm thị xã Ninh Hòa.

Ngoài quy hoạch nhiều khu du lịch, khu dân cư mới, theo quy hoạch điều chỉnh vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nêu trên, đối với khu vực dân cư nông thôn sẽ di dời khu vực dân cư nông thôn có điều kiện phát triển khó khăn hoặc không đảm bảo về môi trường.

Tại các khu dân cư nông thôn hiện hữu thì thực hiện tôn tạo, chỉnh trang. Còn tại các đảo Hòn Lớn, Điệp Sơn và núi Khải Lương thì không hình thành đất đơn vị ở.

Về vốn đầu tư thu hút được. Cho tới thời điểm này đã kêu gọi được 150 dự án với tổng số vốn đăng ký là 4,1 tỷ đô

---

Với rất nhiều kỳ vọng, tầm nhìn, tiềm năng. Không chỉ Việt Nam. Gần như ¾ thế giới đều rất mong chờ vào “Phép màu SEZ”

Và cũng có rất nhiều đất nước, nhiều nơi thành công với mô hình này. Điển hình là TP Hạ Môn, Quảng Châu, Thiên Tân và đặc biệt nổi tiếng là Thâm Quyến của Trung Quốc (TQ). Là một trong bốn đặc khu đầu tiên trong chương trình cải cách kinh tế của Đặng Tiểu Bình, Thâm Quyến đã biến làng chài đơn sơ với vỏn vẹn chỉ 30.000 dân vào năm 1980 thành một trung tâm công nghệ và phát triển 12 triệu dân năm 2016 với GDP bình quân đầu người tăng hơn 2.400 lần. Năm 2015, thống kê của Ngân hàng Thế giới cho thấy các SEZ của TQ chiếm hơn 1/5 GDP của cả nước, 45% tổng số vốn đầu tư nước ngoài và 60% tổng lượng hàng hóa xuất khẩu. Làm được điều này, TQ đã thay đổi cách tiếp cận với SEZ, từ việc lấy các chế độ đãi ngộ làm trọng tâm, Thâm Quyến được chú trọng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tốt; xem xét triển khai “chế độ ưu đãi thông minh” nhằm khuyến khích lao động có trình độ, chuyển giao công nghệ cao, liên kết kinh tế địa phương.

Tuy nhiên. Như bất cứ 1 bản kế hoạch kinh doanh nào. Khi khát khao càng lớn thì thách thức càng nhiều. Các nguồn lực như con người, tài chính, quyết sách đều rất khó khăn. Có thể khi khởi sự ban đầu ai nấy đều rất hào hứng. Nhưng để biến những khát khao thành sự thực thì nó là 1 quãng đường dài rất dài

Sự thất bại của các SEZ trên thế giới là không hiếm chẳng hạn như Châu Phi bị xáo trộn, Ấn Độ có hàng trăm SEZ gặp “trái đắng”, trong đó có hơn 60 SEZ tại bang Maharashtra chết dần chết mòn trong vài năm

Các lý do thất bại được lịch sử kể lại thì nhiều vô kể

Vì quá tập trung chế độ ưu đãi, ví dụ đãi ngộ về thuế, mà quên rằng nó có thể tạo ra những biến dạng bên trong nền kinh tế . Nhiều SEZ vì quá hào phóng với thuế nên trở thành thiên đường của rửa tiền thông qua việc gian lận đơn từ xuất khẩu.

Gặp khó khăn trong việc tiến hành giải tỏa, thu hồi đất. Nhiều bang ở Ấn Độ đã cưỡng chế thu đất phục vụ cho SEZ mà không có những giải pháp hữu hiệu. Điều này dẫn đến bất đồng chính trị, thậm chí là xung đột nội bộ. Với việc cáo buộc chính quyền tiểu bang đã trở thành “người môi giới” cho ngành công nghiệp bằng việc thu hồi đất nông nghiệp, SEZ sau đó bị loại bỏ trong tranh cãi. Liên quan đến đất đai, các vấn đề pháp lý liên quan đến mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nhiều SEZ cũng là nguyên nhân khiến hàng loạt đặc khu Ấn Độ thất bại.

Vì SEZ được thiết lập trong một môi trường kinh tế có tính cạnh tranh kém. Một số quốc gia ồ ạt thiết lập SEZ với mục tiêu tăng trưởng xuất khẩu trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế toàn cầu (giai đoạn 2008-2009) bùng nổ. Điều này khiến các nhà đầu tư trở nên khó khăn khi nhu cầu thị trường khu vực lẫn toàn cầu giảm.

Và các lý do khác. Không chỉ bài học từ quốc tế. Việt Nam cũng đã có nhiều kinh nghiệm từ 18 khu kinh tế hiện có. Cả kinh nghiệm thành công lẫn kinh nghiệm chưa thành công như Chu Lai hay như chính Bắc Vân Phong kỳ trước

----

Tuy nhiên với một khát khao và một quyết tâm lớn. Vân Phong kỳ này đã có một làn gió rất quyết liệt với các quyết định, quy hoạch được tham khảo kỹ lưỡng. Bố trí nguồn lực của cả nước. Nên tỷ lệ thành công, đưa cả một khu vực hóa rồng là rất cao. Nhưng….vẫn cần thời gian, không thể một sớm một chiều

Và những điều này dĩ nhiên sẽ ảnh hưởng rất lớn tới BĐS của khu vực. Tuy nhiên, việc ảnh hưởng tới đâu, thông qua bao nhiêu chu kỳ. Giá bđs có thực sự phản ánh đúng tiềm năng hiện có sẽ có của khu vực hay lại tiếp tục như xưa cũ. Phản ánh vượt tiềm năng quá xa. Là một điều cần phải cân nhắc bởi các nhà đầu tư

Nguồn: Liên Minh Môi giới Bất động sản