Cần Tháo Gỡ Những Nút Thắt Nào Để Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Phát Triển Bền Vững?

Để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ rõ thị trường cần phải tháo gỡ 8 nút thắt đã và đang cản trở sự phát triển. Chỉ khi những nút thắt này được “gỡ”, thị trường sẽ được tạo đà mà bật tăng mạnh mẽ trong tương lai.

Nút Thắt Thứ Nhất: Tính Tiền Sử Dụng Đất

Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, hiện nhiều địa phương chưa công bố bảng giá đất. Các địa phương vừa công bố bảng giá đất đều nhận về phản hồi chưa tích cực vì giá quá cao, sẽ gây khó khăn cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án, khiến dự án bị đội chi phí. Đây cũng là nguyên nhân khiến giá bán bất động sản bị đẩy lên cao. Vì thế, ông Thanh đề xuất giải pháp nghiên cứu, xác định công cụ đo lường “giá bán” để đảm bảo có căn cứ đủ chuẩn xác định bảng giá đất. Bên cạnh đó, cần khuyến khích giao dịch qua sàn để đảm bảo tính công khai, minh bạch của giá giao dịch bất động sản. Nhà nước cần xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản với dữ liệu đủ lớn, có tính cập nhật và chính xác cao để lấy dữ liệu phục vụ xác định bảng giá đất được hợp lý.

Nút Thắt Thứ 2: Công Tác Giải Phóng Mặt Bằng

Cũng theo ông Thanh, với những dự án quy mô lớn thì nhà nước thực hiện thu hồi, giải phóng mặt bằng. Nhưng với những dự án quy mô vừa và nhỏ, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận để giải phóng mặt bằng. Chính điều này khiến các doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp khó khăn vì nguồn lực có hạn. Một thực tế phải thừa nhận là các doanh nghiệp vừa và nhỏ chỉ có thể làm các dự án quy mô vừa và nhỏ, lại phải chịu áp lực từ đền bù giải phóng mặt bằng, gây nguy cơ “nguồn cung bị thao túng” trong tay những doanh nghiệp lớn, dẫn tới nhiều hệ lụy về tính cạnh tranh trên thị trường. Để tháo gỡ nút thắt này, ông Thanh cho rằng cần có biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Nút Thắt Thứ 3: Tâm Lý “Chờ Đợi” Của Chính Quyền Ở Nhiều Địa Phương

Trên thực tế, bên cạnh các địa phương tích cực triển khai các quy định mới của luật, vẫn còn một số địa phương thực hiện “án binh bất động”, chờ đợi các địa phương khác “tiên phong” để quan sát, từ đó mới cân nhắc “hành động”. Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng động thái này gây ảnh hưởng tới tiến trình chung của thị trường, làm chậm hóa quá trình đưa luật vào đời sống khiến nhiều dự án vẫn “đắp chiếu” chờ đợi.

Ông Thanh kiến nghị với nút thắt này cần tích cực hướng dẫn, phổ biến để các cán bộ địa phương đủ hiểu và tự tin áp dụng quy định mới của luật, đặt chế độ “xem xét, nhắc nhở” nếu cán bộ, địa phương nào làm chưa đúng vì hiểu thiếu, hiểu sai trong giai đoạn đầu áp dụng luật. Ngoài ra, cần có biện pháp mạnh mẽ, dứt khoát với những cá nhân, đơn vị cố tình trì hoãn việc áp dụng luật.

Nút Thắt Thứ 4: Hoạt Động M&A Vẫn Gặp Khó

Hiện các chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Nhưng trên thực tế, chủ đầu tư khi phải chuyển nhượng dự án là vì không còn đủ tiềm lực tài chính để thực hiện, phát triển dự án đó. Quy định này vô hình chung khiến các chủ đầu tư đứng trên nguy cơ “chết trên đống tài sản”.

Do đó, Nhà nước cần đứng vai trò “chủ trì” phân loại các dự án. Dự án nào cần “truyền máu” là “nguồn vốn” thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn phù hợp để thực hiện quá trình “bơm, truyền” sao cho vừa có thể “cấp cứu” nhưng vẫn đảm bảo “an toàn”. Dự án nào bị “treo” vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Dự án nào “treo” lâu quá, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án bất động sản của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án.

Nút Thắt Thứ 5: Đấu Giá Đất Còn Nhiều Kẽ Hở, Bị Lợi Dụng

Ông Thanh cho biết, thời gian qua, nhiều cuộc đấu giá đất đã phải tạm ngừng do các cá nhân tham gia bỏ giá cao rồi đồng loạt bỏ cọc. Nhiều cuộc đấu giá xác lập giá trúng đấu cao bất thường, ảnh hưởng tới sự nghiêm túc, công khai, minh bạch của thị trường, gây thiệt hại cho công tác tổ chức khi xảy ra tình trạng bỏ cọc, phải dừng phiên đấu giá và sau đó tổ chức lại. Sự nhiễu loạn của đấu giá đất khiến thị trường xác lập mặt bằng giá cao, gây ảnh hưởng đến cung-cầu trong thời gian tới. Hệ lụy của thực trạng này, về lâu dài sẽ gây tác động xấu tới vấn đề an sinh xã hội, khi giá bán bị đẩy lên cao khiến người dân không còn cơ hội tiếp cận đất đai.

Ông Thanh nhấn mạnh, cần thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện quy trình xác định giá để giá khởi điểm phù hợp hơn. Ngoài ra, cần xem xét nâng mức đặt cọc và phạt cọc, đưa ra quy định chi tiết về những hành vi được coi là gây ảnh hưởng tới các phiên đấu giá cùng mức xử phạt cụ thể; cần xếp hạng uy tín của các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá (đưa danh sách các cá nhân, tổ chức vi phạm vào danh sách blacklist để hạn chế hoặc cấm tham gia các phiên đấu giá) và xem xét việc quy định về thời gian cho phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu giá.

Nút Thắt Thứ 7: Nguồn Vốn

Nhiều dự án đang phải nằm chờ do thiếu vốn thực hiện. Các dự án bị vướng mắc pháp lý không thể triển khai, doanh nghiệp vẫn phải chi trả khoản chi phí khổng lồ cho cả bộ máy để duy trì dẫn đến kiệt quệ. Việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn còn nhiều khó khăn. Nếu không có vốn, các dự án sẽ tiếp tục tình trạng “đắp chiếu” gây thiệt hại nặng nề cho doanh nghiệp và cả thị trường. Đặc biệt, khiến tài nguyên đất đai bị lãng phí.

Với nút thắt này, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam kiến nghị cần rà soát, phân loại các dự án vướng mắc, xđịnh nhóm dự án đủ năng lực, kinh nghiệm có thể triển khai nếu được bơm vốn. Bên cạnh đó, cần nâng cao sự phối hợp của ba bên Nhà nước, doanh nghiệp và ngân hàng để đưa ra các cơ chế hỗ trợ đặc thù. Điều này vừa đảm bảo doanh nghiệp được trợ lực, vừa đảm bảo sự an toàn cho phía ngân hàng. Ngoài ra, cần nghiên cứu, phát triển các quỹ tín thác đầu tư BĐS Reit để có thêm kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp BĐS.

Nút Thắt Thứ 8: Quy Định Phòng Cháy Chữa Cháy

Cũng theo ông Thanh, tốc độ ban hành các quy định về phòng cháy chữa cháy quá nhanh, liên tục có sự thay đổi khiến nhiều dự án căn cứ theo quy định hiện hành để triển khai thực hiện, đến khi thực hiện xong đã không phù hợp với quy định mới, gây khó khăn cho doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án. Thực tế này vừa tiêu tốn thời gian, nguồn lực lại mất thêm chi phí.

Do đó, cần xem xét, nghiên cứu và quy định lại về mốc thời gian ban hành các quy định nhằm đảm bảo đủ để các doanh nghiệp “kịp xoay sở”. Với các dự án thuộc giai đoạn “giao thoa” giữa các quy định khác nhau, Nhà nước cần quy định cơ chế hỗ trợ phù hợp để đảm bảo doanh nghiệp không bị đội thêm chi phí cũng như kéo dài quá lâu thời gian thực hiện, đưa dự án vào nghiệm thu.

Nguyễn Nam