Các nguyên tắc cần nắm khi định giá BĐS

Các cách định giá bất động sản hiện nay được thực hiện dựa trên thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và cao nhất được xem là nguyên tắc khá quan trọng khi định giá bất động sản. Một bất động sản được định giá ở mức cao nhất khi nó không rơi vào tình trạng tranh chấp, thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân hay tập thể nào đó. Nó đang cho thu nhập ròng ổn định và trong tương lại có khả năng cho thu nhập lớn nhất, với mức sử dụng cao nhất, tốt nhất và có thể kéo dài như vậy trong một thời gian dài sau này.

Nội dung của nguyên tắc định giá bất động sản này được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

• Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó đáp ứng được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất
• Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó đang thuộc quyền sở hữu hợp pháp và được nhà nước cũng các cơ quan hữu quan thừa nhận và bảo hộ
• Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi giá trị hiện tại của nó cao, thu nhập ròng hiện tại ở mức cao và trong tương lai mức thu nhập ròng ấy vẫn được duy trì.
• Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất khi thời gian cho ra nguồn thu nhập dòng dài nhất có thể.

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế khi định giá bất động sản đóng vai trò chủ đạo cho các cách tiếp cận và định giá bđs từ thị trường, từ thu nhập hay từ chi phí. Bởi giá trị của một bất động sản này sẽ có thể bị áp đặt bởi giá trị của một bất động sản khác thay thế tương tự so với giá trị và các tiện dụng của bất động sản chủ thể.

 

Nguyên tắc cung – cầu

Đất đai là một hàng hóa được xếp vào hàng đặc biệt. Nhưng giá cả của nó cũng được hình thành trên cơ sở tương tác cung cầu như những loại hàng hóa thông thường khác.

Giá thị trường của một bất động sản phục thuộc nhiều vào nguyên tắc cung- cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc có xu hướng giảm thì chắc chắn giá sẽ giảm. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu vẫn ở mức cao thì chắc chắn giá trị sẽ tăng lên. Còn khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá trị của bất động sản tăng hay giả còn phụ thuộc trực tiếp vào tốc độ tăng và giảm của cung cầu.

Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là nhu cầu về đất đai trong một thời điểm nhất định được người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và thanh toán với một mức giá thích hợp.

Nguồn cung trong thị trường bất động sản phụ thuộc vào quỹ đất có trong tự nhiên của từng địa phương cũng như quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nhà nước có quyền thay đổi cơ cấu các loại đất cố trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Hiểu một cách đơn giản, nguồn cung bất động sản ở mỗi địa phương sẽ phụ thuộc vào chính sách quy hoạch và sử dụng đất của nhà nước theo từng giai đoạn.

Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc thay đổi cũng là một trong những nguyên tắc quan trọng trong cách định giá bất động sản. Giá trị của bất động sản luôn biến động dựa trên các yếu tố tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường có liên quan.

Sự thay đổi của giá trị bất động sản luôn là quy luật khách quan. Nó diễn ra thường xuyên và không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người. Có thể nói, việc thẩm định giá trị của bất động sản chỉ phụ thuộc vào thời điểm nó được thẩm định. Nó không thể phản ánh được xu thế bất động sản trong tương lai.

Ngoài ra, giá trị của động sản được định giá cũng luôn luôn phụ thuộc và sự phát triển của kinh tế ở vùng đó như sự hình thành và phát triển của khu công nghiệp, đô thị hóa, sự phát triển của cơ sở hạ tầng, pháp luật, xã hội, môi trường… Chính vì vậy, việc thẩm định giá trị của bất động sản nào đó cần đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị.

Nguyên tắc lường trước/dự báo trước

Giá trị bất động sản được định giá bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai. Chính vì vậy, giá trị bất bất động sản phải luôn được tính toán dựa trên các triển vọng cho tương lai, những lợi ích được sinh ra từ quyền sử dụng đất của người mua.

Bất động sản khi có những đầu tư cụ thể sẽ mang đến nguồn thu nhập khổng lồ trong tương lai. Chính vì vậy, giá trị thị trường của bất động sản sẽ được ước lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi ích mà nó có thể đem lại trong tương lai.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư hoặc các nhà làm nhiệm vụ định giá đất đai cũng phải dựa trên nguyên tắc lường trước hoặc dự báo để có thể tiên lượng được giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại. Việc làm này nhằm hạn chế những tiêu cực có thể xảy ra trong tương lai.

Nguyên tắc lường trước và dự báo cần kết hợp chặt chẽ với nguyên tắc thay đổi. Bởi quá trình dự báo này chính là sự lường trước của những thay đổi trong tương lai. Giá trị của bất động sản có thể thay đổi dựa trên những biến động của nền kinh tế, chu kỳ của một vùng đất hay đơn giản đó là chính sách quản lý của nhà nước liên quan đến bất động sản…

Nguyên tắc phù hợp

Tất cả các tài sản để đạt được mức sinh lời tối đa của nó thì cần phải đặt nó trong môi trường thích hợp. Và bất động sản cũng như vậy. Để định giá xem giá trị của diện tích bất động sản đó là bao nhiêu thì cần phải xác định xem nó có phù hợp với sự phát triển của điều kiện kinh tế, xã hội ở vùng đó hay không. Để thực hiện được cách định giá bất động sản theo nguyên tắc này thì trong quá trình làm việc cần có sự thống nhất về mục đích sử dụng duy nhất của diện tích bất động sản đó, cũng các tài sản khác gắn liền với bất động sản.

Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Nguyên tắc định giá bất động sản dựa trên tính duy nhất nhấn mạnh về vị trí của mảnh đất và khả năng sinh lời của nó. Hiểu một cách đơn giản đó là giá trị của mảnh đất phụ thuộc vào vị trí và khả năng sinh lợi nhuận của nó so với các vị trí đất khác.

Khi những mảnh đất có diện tích như nhau, với mục đích sử dụng giống nhau sẽ tạo ra những dòng thu nhập khác nhau. Sự chênh lệch về khả năng thu nhập ròng từ những mảnh đất này sẽ thể hiện sự chênh lệch về giá đất. Nó cũng được tính đến trong quá trình định giá đất đai.

Nguyên tắc cạnh tranh

Cũng giống như các loại hàng hóa khác, khi số lượng đất đai trên thị trường đủ lớn thì sẽ xuất hiện tình trạng cạnh tranh. Khi sự cạnh tranh ngày càng nhiều thì giá trị của nó cũng vì thế mà bị giảm đi. Cạnh tranh trong thị trường bất động sản là sự cạnh tranh không hoàn hảo. Chính vì vậy, mức độ cạnh tranh không gay gắt như những dòng hàng hóa thông dụng khác.

Ngoài ra, nguyên tắc cạnh tranh trong thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào từng loại bất động sản ở những địa phương khác nhau. Sự cạnh tranh có tác động trông thấy với đến giá cả của đất đai. Một số nguyên tắc cạnh tranh phổ biến trong thị trường bất động sản phải kể đến: cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu. 

Nguồn: Tổng hợp