Phương pháp định giá Bất Động Sản chính xác nhất hiện nay - Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là cách định giá bđs dựa vào giá trị hiện có. Trong đó, giá trị hiện có được tính bằng công thức lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó 

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là cách định giá bđs dựa vào giá trị hiện có. Trong đó, giá trị hiện có được tính bằng công thức lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Các bước tiến hành

Bước 1: xác định mục tiêu kinh doanh khi tiến hành mua thửa đất ấy. Sau đó là lên kế hoạch, cách thức khai thác và sử dụng thửa đất ấy sao cho hiệu quả nhất. Không trái quy định của pháp luật và đáp ứng được các điều kiện về tài chính. Nhằm mang lại giá trị cao nhất cho thửa đất ấy.

Bước 2: Xác định được giai đoạn cụ thể dự báo dòng tiền trong tương lai. Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

Công thức tổng quát:

V = DT – CP

V : giá trị bất động sản cần thẩm định giá.

DT : là tổng doanh thu của dự án.

CP : là tổng chi phí đầu tư của dự án.

Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

Ưu điểm

• Phương pháp này được sử dụng để đánh giá các khu đất có tiềm năng phát triển,có khả năng mang đến lợi nhuận cao cho nhà đầu tư.
• Đây là phương pháp định giá bất động sản thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
• Phương pháp này đã mô phỏng lại được cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Chính vì vậy nó được dùng khi tư vấn chi phí xây dựng tối đa cũng như tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.

Nhược điểm

• Khi thực hiện phương án này sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc xác định bất động sản đang được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
• Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các biến động của thị trường
• Giá trị thẩm định bất động sản phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan và nó nhạy cảm trước những biến đổi của các tham số liên quan đến chi phí và giá bán.
• Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.

Điều kiện áp dụng

• Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá tiềm năng phát triển của bất động sản sẽ mang lại giá trị cho chủ đầu tư.
• Nó thích hợp khi dùng để thẩm định giá khu đất có với yêu cầu không quá phức tạp về sự phát triển
• Yêu cầu thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai. Bởi có như vậy họ mới xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
• Cách định giá bất động sản này thường được các nhà thầu xây dựng hoặc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi có nhu cầu đánh giá các khả năng phát triển cũng như các cơ hội đầu tư vào bất động sản…
• Phương pháp này có thể sử dụng để thẩm đất trống sắp dùng để xây dựng hoặc cải tạo hoặc phá dỡ công trình đã có trên đất để xây dựng công trình mới.