4 Tác Động Của Nghị Định 08/2023/NĐ-CP Với Thị Trường BĐS

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với nhiều quy định quan trọng, khơi thông thị trường trái phiếu. Với thị trường bất động sản (BĐS), Nghị định mang đến những chuyển biến ra sao?

Năm 2023 sẽ có gần 300.000 tỷ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, trong đó trái phiếu BĐS chiếm gần một nửa, khoảng 120.000 tỷ. Do đó, những quy định mới trong Nghị định 08 đang rất được thị trường quan tâm. Trong bài viết này, Batdongsan.com.vn sẽ đưa ra những phân tích, đánh giá về tác động của Nghị định với thị trường BĐS thời gian tới.

Những Điểm "Mấu Chốt" Của Nghị Định 08/2023/NĐ-CP

Nghị định 08/2023/NĐ-CP gồm 3 điểm mới quan trọng như sau:

1. Trong trường hợp gặp khó khăn về thanh toán gốc và lãi trái phiếu thì các doanh nghiệp phát hành trái phiếu được phép sử dụng các tài sản hợp pháp để thanh toán bằng tài sản với nhà đầu tư sau khi đàm phán. 

Tuy nhiên, việc sử dụng tài sản thanh toán nói trên phải dựa trên nguyên tắc tuân thủ các quy định của pháp luật dân sự và các pháp luật có liên quan, được các nhà đầu tư nhất trí đồng thời phải đảm bảo tính pháp lý của tài sản dùng để thanh toán và công bố các thông tin có liên quan.

2. Trường hợp gặp khó khăn, các doanh nghiệp được đàm phán với các nhà đầu tư về thời gian gia hạn thêm tối đa 2 năm đối với trái phiếu đáo hạn. Việc này cần thực hiện trên nguyên tắc là được sự nhất trí của các nhà đầu tư. 

Nếu các nhà đầu tư không đồng ý nhất trí với phương án gia hạn thì doanh nghiệp phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo các quy định đã được đưa ra trong phương án đã công bố trước đó.

3. Tạm ngưng một số quy định tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Cụ thể là ngưng quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân; ngưng các quy định về xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành; ngưng về thời gian để phát hành đối với một đợt trái phiếu.

Nghị định 08/2023/NĐ-CP kỳ vọng khơi thông thị trường trái phiếu nói chung, BĐS nói riêng. Ảnh minh họa. Nguồn: Báo SGĐTTC

Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi, những quy định của Nghị định 08 cho thấy phản ứng linh hoạt chính sách phù hợp các điều kiện thực tế của thị trường Việt Nam, nhất là sau biến động mạnh mẽ của thị trường tài chính – tiền tệ thế giới và trong nước, những khó khăn của nền kinh tế sau đại dịch Covid-19 và những biến động về địa chính trị. 

4 Tác Động Của Nghị Định 08/2023/NĐ-CP Với Thị Trường BĐS

Nghị định 08 đang mang đến kỳ vọng khơi thông thị trường trái phiếu, giúp các doanh nghiệp có thể xoay sở dòng vốn từ đó cải thiện thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, mức độ tác động cụ thể của Nghị định ra sao, có giúp các doanh nghiệp giảm áp lực nợ hay phát hành mới để đảo nợ/phát triển dự án? Trả lời câu hỏi này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam chỉ ra 4 tác động của Nghị định 08 về trái phiếu với thị trường BĐS nói riêng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung như sau:  

1. Tạo khung pháp lý để đàm phán và giảm thiểu tranh chấp

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, thực tế thì một số quy định ở Nghị định 08/2023/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp đã được các doanh nghiệp phát hành trái phiếu chủ động đàm phán với các trái chủ, chẳng hạn như thanh toán nợ trái phiếu bằng các tài sản khác, hoặc kéo dài thời hạn trái phiếu. Như vậy, việc ban hành nghị định chính thức cơ bản đã tạo được khung pháp lý để doanh nghiệp lẫn các trái chủ có cơ sở đàm phán cũng như giảm thiếu các tranh chấp liên quan. 

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam

2. Giữ niềm tin với các trái chủ khi thị trường gặp khó

Quy định mới trong nghị định 08 vẫn bảo vệ quyền lợi của chủ nợ khi cho phép các trái chủ được quyền quyết định cho dù có hơn 65% lượng trái phiếu được nắm giữ bởi các trái chủ đồng ý với những thay đổi điều kiện và điều khoản của trái phiếu. Điều này tác động tích cực trong việc giữ niềm tin của các trái chủ đối với thị trường trái phiếu trong điều kiện khó khăn của thị trường hiện nay. 

3. Giúp thị trường minh bạch hơn

Việc tạm ngưng định nghĩa Nhà đầu tư cá nhân và bắt đầu có xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu của Nghị định 08 giúp thị trường minh bạch hơn, từ đó hỗ trợ thanh khoản cho thị trường khi nhiều nhà đầu tư cá nhân với số tiền chứng khoán ít hơn 2 tỷ nhưng có các khoản tiết kiệm nhàn rỗi ở ngân hàng có thể xem xét tham gia. Khi thanh khoản tăng lên cũng sẽ hỗ trợ tốt hơn cho việc phát hành mới, cũng như phân loại các doanh nghiệp. "Tùy khẩu vị của nhà đầu tư mà họ sẽ đầu tư vào các doanh nghiệp có tỷ suất lợi nhuận khác nhau", ông Tuấn cho biết. 

4. Tạo thêm thời gian, điều kiện để doanh nghiệp BĐS tháo gỡ pháp lý, chuyển nhượng dự án... 

Việc kéo giãn kỳ hạn trái phiếu 2 năm cũng mang tới kỳ vọng sẽ kéo dài thời gian và điều kiện để các doanh nghiệp BĐS có thể tháo gỡ các dự án đang vướng pháp lý, chuyển nhượng dự án (M&A) hay tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn. Khi niềm tin các nhà đầu tư quay lại cùng với các dự án được tháo gỡ pháp lý thì việc phát hành huy động mới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại giúp cho việc thanh toán/thanh khoản dễ dàng hơn.

Ngoài ra, ông Đinh Minh Tuấn cũng cho rằng, việc gia hạn trái phiếu được chấp thuận bởi các trái chủ sẽ là điều kiện quan trọng để Ngân hàng nhà nước không triển khai hạ nhóm nợ đối với các trái phiếu doanh nghiệp do ngân hàng cấp tín dụng hạn chế tác động chéo lên ngân hàng và cả thị trường tài chính chứng khoán.

Theo Batdongsan.com