Chần Chừ - Giá BĐS TPHCM Có Thể Qua Đáy

Việc giá nhà ở Sài Gòn giảm mạnh như các thị trường vệ tinh là rất khó, trong bối cảnh quỹ đất hạn chế và nhu cầu mua nhà lớn, theo giới chuyên môn nhận định.

Một khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn chỉ ra, trung bình 62% người dùng đang có nhu cầu mua BĐS nhưng phải từ bỏ kế hoạch mua nhà hoặc chưa quyết định xuống tiền mua vì tài chính không đủ, không dám đi vay mua nhà lúc này và chọn chờ đợi BĐS giảm giá sâu để tìm cơ hội. Trong khi đó, ở nhóm khách hàng đầu tư, 36% chọn giữ lại tài sản chờ thị trường phục hồi, chỉ có 31% nhà đầu tư chấp nhận hạ giá, bán cắt lỗ để thoát hàng lúc này. Yếu tố chính khiến người mua nhà lo ngại chưa xuống tiền lúc này là lãi vay đối với lĩnh vực BĐS đang khá cao, tiềm ẩn nguy cơ biến động lãi suất.

Trên thực tế, phần nhiều người mua nhà ở vẫn đang dùy trì tâm lý chờ đợi giá nhà giảm sâu, chờ lãi vay giảm xuống dưới 10% mới tính đến chuyện mua vào. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, động thái này có thể làm lỡ thời cơ tốt để mua nhà bởi giá nhà bị chi phối bởi nhiều yếu tố, từ nguồn cung, chi phí đầu vào, nhu cầu thị trường và cả lạm phát. Giá nhà ở Sài Gòn, Hà Nội hay các thành phố có mật độ dân cư đông, lao động dồi dào khác, việc quỹ đất có hạn, nguồn cung khan hiếm, nhu cầu nhà ở tăng qua từng năm, rất khó để giá BĐS giảm sâu dù là trong giai đoạn khó khăn nhất.

Theo bà Trang Bùi, TGĐ Cuúhman&Wakefield Việt Nam, làn sóng cắt lỗ, giảm giá nhà ở Sài Gòn, Hà Nội hay Đà Nẵng thời gian qua chủ yếu mạnh ở những sản phẩm đầu cơ, các khu vực đu theo sóng hạ tầng, sốt đất ảo. Lượng nhà đầu tư thoát hàng ở thị trường thứ cấp thực chất không quá rầm rộ. Với những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, hoàn thiện xây dựng thì giá không hề giảm, cũng khộng có mấy nhà đầu tư thứ cấp rao bán lỗ sâu loại hình này.

Thực tế, tại một số dự án chung cư TPHCM đang chào bán mới hiện nay, giá giao dịch thực tế (bao gồm cả ưu đãi) phần lớn đều đi ngang, thậm chí đã bắt đầu nhích tăng. Chẳng hạn, dự án MT Esatmark City (TP. Thủ Đức), đang có giá bán dao động từ 43-45 triệu đồng/m2, các giai đoạn bán trước đó giá các căn hộ tại đây chỉ giao động từ 39 -41 triệu đồng/m2. Hay dự án Akari City (Bình Tân), giá bán các căn hộ tại đây đang giao động trong khoản từ 48 -50 triệu đồng/m2, ngay ở các giao dịch thứ cấp sang nhượng lại từ nhà đầu tư, giá bán căn hộ cũng không có động thái giảm, thậm chí nhiều căn hộ hoàn thiện giai đoạn trước còn tăng bằng giá bán sơ cấp các giỏ hàng các block đang triển khai của chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn nhìn nhận, bối cảnh thị trường BĐS hiện tại tương tự giai đoạn 2011-2013, là thời điểm đáy giai đoạn trước. Sau chu kỳ suy giảm, tính từ năm 2013, giá đã tăng mạnh mẽ. Nền giá nhà chung cư tăng từ 30-100% tùy phân khúc, nhà phố và đất nền cũng tăng giá từ 30% đến vài trăm phần trăm. Vì vậy, nếu chờ đợi bắt đáy nhà đất, người mua có thể bỏ qua thời điểm giá tốt và khi thị trường phục hồi, cơ hội sẽ không còn. Giá nhà ở Sài Gòn, Hà Nội hiện đã giảm tương đối so với thời điểm thị trường sốt nóng. Từ quý 3/2022 đến nay, giá nhà ở Sài Gòn, Hà Nội có xu hướng đi ngang và ít động thái giảm sâu. Gian tới đây, giá vẫn sẽ khó giảm mà chỉ là tăng chậm do yếu tố như chi phí đầu vào phát triển dự án tăng cao, nguồn cung mới khan hiếm…, thậm chí các sản phẩm pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu thực được dự báo sẽ tăng giá mạnh.

Còn ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, chu kỳ thị trường BĐS giống như vòng quay của kim đồng hồ, hiện tại kim giờ đang ở vị trí số 6 nên chỉ có tịnh tiến chứ không dừng lại hay chạy ngược được. Ông Trung nhận định, giai đoạn khó khăn nhất đã qua đi, nên việc chờ thị trường căn hộ giảm giá là không khả thi, bởi các yếu tố đầu vào cấu thành giá cho một căn hộ đều không có yếu tố nào có thể giảm giá. Xét về nguồn cung mới, vài năm trở lại đây, cả TP.HCM và Hà Nội hầu như không có dự án được cấp phép mới, chỉ những dự án đã đóng xong tiền sử dụng đất mới được triển khai, những dự án chờ xin cấp phép đều chưa được phê duyệt vì vướng câu chuyện tính tiền sử dụng đất và pháp lý. Sắp tới, Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi, bỏ khung giá đất và khi đó, giá đất để tính tiền sử dụng đất mới sẽ tiệm cận với giá thị trường. Chi phí giá đất tăng sẽ đẩy chi phí hình thành nên giá căn hộ tăng lên rất nhiều đồng nghĩa giá nhà ở Sài Gòn hay Hà Nội đều khó đứng yên.

Theo dữ liệu NCTT BĐS 4 tháng đầu năm 2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán chung cư TPHCM và Hà Nội ở loại hình trung và cao cấp tvẫn tăng từ 2 – 6% so với cùng kỳ. Theo đơn vị này nhận định, giá chung cư trong thời gian tới sẽ khó giảm sâu vì các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực vẫn đang là điểm sáng của thị trường bất động sản và nhu cầu tìm kiếm đã dần có dấu hiệu khả quan hơn. Đáng chú ý, có hơn 49% người mua nhà đánh giá căn hộ chung cư bán, cho thuê là loại hình BĐS tiềm năngnhất năm 2023. Động thái này phản ánh rõ xu hướng mua – bán của thị trường hiện tại, phần lớn người mua chờ giá giảm sâu để bán còn người bán chấp nhận giảm giá để thoát hàng không nhiều. Thị trường đang chào đón những tín hiệu tích cực từ các chính sách điều hành, lãi suất trên đà giảm sau 3 lần điều chỉnh lãi suất điều hành của NHNN, khi các dự luật liên quan đến BĐS được thông qua, giải ngân đầu tư công tại nhiều địa phương đẩy mạnh. Thị trường sẽ bước sang giai đoạn phục hồi và tăng giá trở lại.

Trước nỗi lo lãi suất vay mua nhà tăng cao, giới chuyên gia cho rằng, người có nhu mua nhà không đủ tài chính, phải đi vay trong giai này có thể tận dụng các chính sách bán hàng từ CĐT. Hiện nay, rất nhiều dự án căn hộ có chính sách ân hạn nợ gốc, ưu đãi lãi suất từ 2-3 năm. Nếu mua lúc này sẽ vừa mua được giá tốt nhất, vừa tránh được thời gian lãi suất cao hiện tại (vì giai đoạn này được ưu đãi). Sau 2-3 năm, khi thị trường sôi động trở lại, BĐS vào chu kỳ tăng giá thì mới phải trả lãi vả lại còn được giá.

Theo Batdongsan.com.vn