Thị Trường BĐS Năm 2023: Thời Điểm Khó Khăn Nhất Đã Qua?

Thị trường bất động sản năm 2023 được nhận định là đã qua giai đoạn khó khăn nhất và bắt đầu bước vào chu kỳ của sự ổn định, tuy nhiên cũng sẽ mất từ 2-4 quý nữa mới có thể dần phục hồi.

Thị Trường Bất Động Sản Ngày Càng Tích Cực

Dù còn khó khăn nhưng đã có nhiều chỉ số tích cực về diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam trong quý 3 vừa qua.

Theo thống kê của VARs, tổng lượng giao dịch 9 tháng đầu năm 2023 đạt chỉ khoảng 10.000 sản phẩm, chưa được 10% so với cùng thời điểm 2018, 2019, trước đại dịch Covid-19.

Cụ thể, quý 1/2023, giao dịch rất thấp khoảng 3.000 sản phẩm, quý 2 lên 4.000 sản phẩm, quý 3 đã tăng lên với gần 5.000 sản phẩm được giao dịch thành công. Mặc dù số tăng so với thời điểm bình thường còn rất nhỏ, nhưng điều này cho thấy đã bắt đầu có dấu hiệu về khả năng mua bán trên thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản năm 2023, Chính phủ đã có những chỉ đạo sát sao nhất. Đặc biệt, Nghị quyết số 33/NQ-CP được ban hành với mục tiêu thúc đẩy thị trường bất động sản hiện nay phát triển bền vững, từng bước gỡ khó cả về câu chuyện pháp lý các dự án, trái phiếu, và đặc biệt dòng vốn khi chính sách kinh tế vĩ mô “đổ nền” đủ tốt, nhờ đó giúp Ngân hàng Nhà nước có cơ hội điều chỉnh hạ lãi suất điều hành.

Chủ tịch VARs nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam chắc chắn sẽ phát triển trong trung và dài hạn. Khác với quá trình phát triển mạnh mẽ như ở giai đoạn trước, thị trường sẽ phát triển theo hướng ổn định, bền vững hơn.

Phó GS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) khẳng định, thị trường bất động sản hiện nay đang ở thời điểm chưa lên nhưng đã không còn đi xuống, và cơ hội chắc chắn đang nhiều hơn thách thức. Trong đó, cơ hội lớn nhất là Chính phủ đang hoàn thiện các quy hoạch và pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, cùng với đó, mối quan hệ Việt – Mỹ đã được nâng cấp.

“Thị trường bất động sản hiện nay đã qua cơn bĩ cực nhất, vậy nên mọi thứ sẽ diễn tiến theo hướng tốt lên, vì khó khăn lớn nhất đã đi qua. Tuy nhiên, tốt lên như thế nào và khi nào phục hồi hoàn toàn thì phụ thuộc rất lớn vào đà phục hồi kinh tế nói chung cũng như sự thẩm thấu của các chính sách luật quan trọng đối với lĩnh vực nhà đất như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở sẽ được sửa đổi và thông qua trong cuối năm nay”, ông Chung nhấn mạnh.

Tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, nếu như giai đoạn 2008-2012, thị trường mất đến 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất ngân hàng thì ở giai đoạn này, ngay từ quý 1/2023, Ngân hàng nhà nước (NHNN) đã thực hiện 2 đợt điều chỉnh giảm lãi suất điều hành, tiếp theo đó là các đợt giảm nhiều loại lãi suất.

Tăng trưởng tín dụng trong bối cảnh thị trường hiện tại đang phục hồi tốt. Tính từ đầu năm 2023, NHNN đã định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 là 14-15%, so với mức 14% của năm 2022, đây là một tín hiệu tích cực.

Một yếu tố tích cực hiện nay là chính sách dành cho thị trường bất động sản năm 2023, đó là việc Chính phủ đã liên tiếp thực hiện các biện pháp tháo gỡ khó khăn, như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, Nghị định 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, Nghị quyết 33 góp phần khơi thông cho thị trường bất động sản năm 2023, Nghị định 35 cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền,v.v…

“Lãi suất ngân hàng đang ghi nhận chuyển biến tích cực. Tính từ thời điểm NHNN có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều là phải mất 1,5 năm. Cuối năm 2023 là thời điểm BĐS bước qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng chưa thể tính đến chuyện phục hồi sớm”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Nhà Đầu Tư Nên Đón Điểm Rơi Lúc Nào?

Bàn về thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, dựa trên những phân tích và chỉ báo, thị trường bất động sản có khả năng phục hồi vào khoảng quý 2 đến quý 4/2024 trong điều kiện các chỉ báo quan trọng của thị trường diễn biến tích cực.

Cũng tại báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023, khi đi vào chi tiết khả năng hồi phục của từng loại hình nhà đất, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn nhận định, căn hộ chung cư sẽ là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của thị trường bất động sản. Dự kiến có thể rơi vào đầu quý 1/2024 và chậm nhất là quý 2/2024.

Với loại hình mua bán đất nền, dù sụt giảm mạnh nhưng đây vẫn luôn thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường bất động sản năm 2023. Có đến 46% nhà đầu tư lựa chọn sẽ xuống tiền mua đất nền, 32% nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng chọn đất nền để mua vào.

Tuy nhiên do là loại hình chủ yếu phục vụ đầu tư, vậy nên khả năng đất nền sẽ phục hồi chậm hơn so với những loại hình khác và có thể phải đến cuối năm 2024 thị trường này mới đảo chiều.

Còn với BĐS thấp tầng, việc phục hồi của loại hình này phụ thuộc vào diễn biến từ các hoạt động kinh doanh, bán lẻ và tình hình kinh tế. Chuyên gia của Batdongsan.com.vn dự báo, thời điểm phục hồi của loại hình nhà thấp tầng so với đất nền khả năng sẽ tốt hơn nhưng có sự phân hóa theo khu vực. Cụ thể, ở Hà Nội các KĐT vùng ven ở phía Bắc và phía Đông được kỳ vọng là 2 khu vực tiềm năng nhất. Còn với TP.HCM, phía Đông cũng là khu vực được đánh giá có tiềm năng tốt nhất.

Áp lực hồi phục hậu dịch và suy thoái kinh tế khiến hoạt động phát triển thương mại và dịch vụ tại Việt Nam vẫn khó khăn. Lợi suất cho thuê vẫn đang dần hồi phục về mức trước dịch, các dự án cơ sở hạ tầng kết nối đang dần hình thành, vậy nên dự báo thị trường nhà thấp tầng có thể phục hồi trong cuối quý 3/2024.

Dựa trên các dự báo, chuyên gia cho rằng, từ cuối năm 2023 đến nửa đầu 2024 là thời điểm hấp dẫn để nhà đầu tư và người có nhu cầu mua bất động sản tính toán đến việc xuống tiền. Bởi một khi thị trường đã bước qua giai đoạn tiền phục hồi và đi vào tăng trưởng trở lại, giá bán sẽ tăng và các chính sách bán hàng cạnh tranh, ưu đãi lúc này sẽ không còn diễn ra nữa.

Theo Batdongsan.com.vn