Cách Tính Giá Đền Bù Đất Làm Đường 2022 Mới Nhất

Hiện nay mục đích thu hồi đất phổ biến nhất của Nhà nước chính là để quy hoạch cơ sở hạ tầng phục vụ giao thông. Trong trường hợp này, người dân thường rất quan tâm đến giá đền bù đất làm đường cũng như phương án đền bù mà chính quyền đang áp dụng.

1. Quy Trình Thu Hồi Đất Làm Đường

Trước khi tìm hiểu kỹ hơn về giá đền bù đất làm đường, người dân cần nắm được quy trình thu hồi đất làm đường hiện nay. 

Trên thực tế, quy trình thu hồi đất được thực hiện đúng, đủ các bước cũng đồng nghĩa với việc quyền lợi hợp pháp của chủ đất được đảm bảo. Trong trường hợp chủ đất không đồng tình với giá đền bù và quy trình thu hồi không được thực hiện đúng thì việc khiếu nại sẽ dễ dàng hơn.

Vậy hiện nay quy trình thu hồi đất làm đường ở Việt Nam gồm những bước nào?

Chính quyền sẽ thông báo giá đền bù cho chủ đất sau khi có quyết định thu hồi đất làm đường

Tùy theo tình hình thực tế tại các địa phương mà các bước có thể thay đổi nhưng về cơ bản, chính quyền sẽ thực hiện 5 bước dưới đây:

Bước 1: Thông Báo Thu Hồi Đất Cho Các Bên Liên Quan

Tại các địa phương, Ủy ban nhân dân (UBND) là cơ quan công quyền có thẩm quyền đưa ra thông báo thu hồi đất. Tất cả các chủ đất có đất bị thu hồi đều sẽ nhận được thông báo này. 

Trong đó, quyền hạn thu hồi đất của UBND cấp huyện (hoặc tương đương) và UBND cấp tỉnh là khác nhau. Thông thường, quyền hạn của UBND cấp tỉnh trong việc thu hồi đất sẽ lớn hơn cấp huyện và chủ yếu chỉ xử lý các trường hợp thu hồi phức tạp:

- UBND cấp huyện đưa ra các quyết định thu hồi đất làm đường trong trường hợp chủ đất là công dân, tổ chức, cộng đồng dân cư mang quốc tịch Việt Nam. Trong một số trường hợp, UBND cấp huyện cũng có thể ra quyết định thu hồi đất đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng vẫn sở hữu đất hợp pháp ở Việt Nam.

- UBND cấp tỉnh đưa ra quyết định thu hồi đất làm đường đối với tổ chức tôn giáo người Việt Nam hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao tại Việt Nam, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đặc biệt, UBND cấp tỉnh mới có quyền đưa ra quyết định thu hồi quỹ đất công ích của xã, phường (hoặc tương đương) do mình quản lý.

Bước 2: Tiến Hành Kiểm Kê Đất Đai, Tài Sản Kèm Theo Đất

Sau khi chính thức nhận được quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền, chủ đất có nghĩa vụ phối hợp với đơn vị thực hiện kế hoạch thu hồi đất được chỉ định. Đơn vị này sẽ tiến hành đo đạc, kiểm đếm các tài sản đi kèm theo diện tích đất được thu hồi. Lúc này chủ đất nên có mặt để chứng thực biên bản kiểm đếm của đơn vị thu hồi đất.

Lưu ý: việc chủ đất phối hợp với đơn vị thu hồi đất là nghĩa vụ bắt buộc. UBND cấp huyện hoặc tương đương sẽ cho chủ đất thời hạn 10 ngày kể từ khi chính thức nhận được quyết định thu hồi đất để phối hợp thực hiện quy trình giải phóng mặt bằng cũng như lập căn cứ bồi thường. Nếu sau 10 ngày chủ đất vẫn không hợp tác thì sẽ có quyết định cho phép đơn vị giải phóng mặt bằng thực hiện kiểm đếm tài sản bắt buộc.

Bước 3: Xây Dựng, Thẩm Định Phương Án Đền Bù Cho Chủ Đất

Đơn vị làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng do UBND địa phương chỉ định có nghĩa vụ xây dựng phương án đền bù cho chủ đất. Phương án đền bù này có thể bao gồm các mục như bồi thường, hỗ trợ đời sống hoặc tổ chức tái định cư cho người dân. Sau khi đã xây dựng được phương án đền bù, đơn vị giải phóng mặt bằng cần xin ý kiến của UBND địa phương và tổ chức lấy ý kiến người dân về dự thảo phương án đền bù.

Tại một số địa phương, UBND có thể tiếp tục phân một cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định lại dự thảo phương án đền bù cho người dân.

Bước 4: Công Khai Phương Án Đền Bù Cho Chủ Đất

UBND đã ra thông báo thu hồi đất cũng là đơn vị sẽ công bố phương án đền bù cho các chủ đất. Đây chính là thời điểm người dân biết chính xác giá đền bù đất làm đường. 

Người dân sẽ được thông báo phương án đền bù trước khi giải phóng mặt bằng

Lưu ý: việc công khai phương án đền bù sẽ được niêm yết tại trụ cơ UBND, nơi sinh hoạt cộng đồng của bà con dân cư khu vực cũng như gửi quyết định bồi thường đến tất cả các chủ đất có liên quan. Trong quyết định này có một số thông tin quan trọng như sau:

- Mức bồi thường cụ thể cho từng trường hợp.

- Cách thức hỗ trợ, bố trí nhà, đất tái định cư (nếu có).

- Thời gian, hình thức chi trả tiền đền bù.

- Thời gian chủ đất cần bàn giao diện tích đất đã có quyết định thu hồi cho đơn vị giải phóng mặt bằng.

Bước 5: Tổ Chức Chi Trả Tiền Đền Bù Cho Chủ Đất

Theo Điều 93, Luật Đất đai 2013, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần giải quyết việc trả tiền đền bù cho người dân trong thời hạn 30 ngày kể từ khi có quyết định thu hồi đất chính thức.

Nếu người dân bị chi trả tiền đền bù chậm thì ngoài khoản đền bù cố định, các khoản hỗ trợ đời sống khác thì còn nhận được một khoản phí riêng tính bằng hạn mức chậm nộp tại Luật quản lý thuế.

Nếu người dân có đất bị thu hồi không nhận tiền đền bù thì toàn bộ số tiền này sẽ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc Nhà nước địa phương.

2. Căn Cứ Xác Định Giá Đền Bù Đất Làm Đường 2022

Giá đền bù đất làm đường trên thực tế không có định mức cố định cho từng năm hay từng giai đoạn. Theo Khoản 2, Điều 74 và Khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai 2013, định mức đền bù cụ thể cho các trường hợp đất bị Nhà nước thu hồi để làm đường sẽ được UBND cấp Tỉnh hoặc tương đương quyết định tại thời điểm ra quyết định thu hồi đất.

UBND cấp Tỉnh hoặc tương đương sẽ quyết định mức giá đền bù với từng loại đất bị thu hồi để làm đường

Thông thường, các cơ quan tham gia quản lý đất đai tại địa phương có nghĩa vụ tư vấn, hỗ trợ UBND cấp Tỉnh xác định giá đền bù theo đúng quy định của pháp luật. Trong một số trường hợp, UBND hoặc cơ quan quản lý đất đai cũng có thể thuê bên thứ ba có chức năng thẩm định giá đất để tư vấn thêm.

Các tỉnh thành sẽ lập Hội đồng thẩm định giá đất để thực hiện các bước thu thập thông tin về giá đất, tỷ giá thị trường, rà soát cơ sở dữ liệu đất đai, lựa chọn phương án định giá đất phù hợp. Hội đồng thẩm định giá đất thường gồm:

- Chủ tịch UBND cấp Tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng.

- Đại diện của các cơ quan, tổ chức có liên quan.

- Bên thứ ba có chức năng tư vấn, xác định giá đất (nếu có).

Lưu ý: theo Điểm đ, Khoản 4, Điều 144 Luật Đất đai 2013, chủ đất không được phép thỏa thuận giá đền bù đất làm đường vì định mức bồi thường đã đảm bảo được các quyền lợi cơ bản cho người dân.

3. Có Những Phương Án Đền Bù Đất Làm Đường Nào?

Khi thu hồi đất của người dân để làm đường, Nhà nước có thể áp dụng nhiều hơn một cách đền bù. Tùy vào thực tế mà chủ đất có thể nhận được cách đền bù phù hợp nhất:

Phương Án Đền Bù Bằng Đất

Đây là phương án được Nhà nước ưu tiên sử dụng trong trường hợp người dân bị thu hồi đất ở hoặc phần lớn diện tích đất nông nghiệp đem lại nguồn thu nhập chính. Đối với phương án đền bù này, người dân sẽ được địa phương giao diện tích đất có cùng mục đích sử dụng với phần đất đã bị thu hồi. 

Giả sử người dân bị thu hồi 90m2 đất nông nghiệp thì sẽ được đền bù bằng một mảnh đất nông nghiệp có cùng diện tích. Trong trường hợp hai mảnh đất có chênh lệch về mặt tỷ giá thì bên có liên quan cần thanh toán khoản tiền đúng bằng mức chênh lệch đó.

Phương Án Đền Bù Bằng Tiền

Nếu địa phương không có đủ quỹ đất để đền bù cho người dân thì sẽ bồi thường cho người dân một khoản tiền. Khoản tiền này tương đương với giá trị quyền sử dụng mảnh đất bị thu hồi tại thời điểm cơ quan Nhà nước ra quyết định.

Bên cạnh hai phương án bồi thường nói trên, Nhà nước còn linh hoạt hỗ trợ người dân bằng các phương án khác như hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ tiền ổn định đời sống hoặc đổi nghề cho chủ đất. Diện tích đất bị thu hồi đất càng lớn thì thời gian nhận được các khoản hỗ trợ nói trên càng dài. 

Sau khi bị thu hồi đất ở để làm đường, người dân có thể được bố trí đến sống tại các khu tái định cư (ảnh minh họa)

4. Cách Tính Giá Đền Bù Đất Làm Đường Đơn Giản Nhất

Theo quy định của Nhà nước, mỗi loại đất sẽ áp dụng bảng giá đền bù đất làm đường khác nhau tương ứng với mục đích sử dụng. Tuy nhiên để độc giả dễ hình dung thì có công thức chung để tính giá đền bù đất làm đường như sau:

Tổng mức đền bù đất làm đường = Tổng diện tích đất bị thu hồi (m2) x Giá đền bù (VNĐ/m2).

Trong đó: Giá đền bù = Giá đất do địa phương quyết định x Hệ số điều chỉnh.

Thông thường, UBND cấp Tỉnh hoặc tương đương sẽ đưa ra một bảng giá đền bù đối với từng loại đất khác nhau dựa trên tỷ giá thị trường, giá đất tại cơ sở dữ liệu đất đai. Chủ đất có thể tham khảo bảng giá này tại cơ quan địa chính địa phương và tự tính toán được mức tiền đền bù bản thân sẽ nhận được. 

Tuy nhiên, Nhà nước chỉ tiến hành đền bù cho diện tích đất nằm trong hạn mức cấp đất mà địa phương đã thông qua. Điều này đồng nghĩa với việc người dân sẽ không nhận được tiền đền bù đối với phần diện tích vượt hạn mức. Bù lại, các địa phương sẽ đền bù chi phí đầu tư của người dân trên phần diện tích đất không được đền bù.

5. Giá Đền Bù Đất Làm Đường Cao Tốc

Các dự án làm đường vành đai tại các thành phố lớn hoặc các tuyến đường cao tốc liên tỉnh, cấp quốc gia luôn được Nhà nước quan tâm, phê duyệt khác nhiều trong vài năm gần đây. Vậy việc đền bù đối với các chủ đất bị thu hồi để làm đường cao tốc sẽ được thực hiện như thế nào? Liệu giá đền bù đất làm cao tốc có cao hơn đất làm đường bình thường hay không?

Có 2 định mức đền bù đối với đất thu hồi để làm đường cao tốc, cụ thể như sau:

- Theo Điều 79 Luật Đất đai 2013, nếu người dân bị thu hồi đất để làm đường cao tốc và mảnh đất đó đáp ứng đủ các điều kiện để nhận đền bù thì giá đền bù áp dụng theo đơn giá bồi thường của UBND cấp Tỉnh hoặc tương đương.

- Theo Điều 77 Luật Đất đai 2013, nếu người dân bị thu hồi đất làm đường cao tốc nhưng mảnh đất đó chưa đủ điều kiện để nhận được bồi thường thì Nhà nước chỉ chi trả đền bù theo giá đất nông nghiệp.

Trong trường hợp người dân bị thu hồi đất làm đường cao tốc và trên diện tích đất đó có nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất thì cũng được bồi thường theo đúng quy định.

Người dân được đền bù cho các tài sản kèm theo đất nếu đất bị thu hồi để làm đường cao tốc

6. Giá Đền Bù Đất Hành Lang Giao Thông

Đất hành lang giao thông được biết đến như phần đất dọc theo đất đường bộ. Phần đất này được sử dụng nhằm đảm bảo an toàn cho người tham gia giao thông đường bộ và được tính từ mép ngoài đất của đường bộ ra hai bên. Hiện nay nước ta có thực hiện đền bù cho chủ đất nếu thu hồi đất để làm hành lang giao thông.

Theo Khoản 1, Điều 75, Luật Đất đai 2013, chủ đất sẽ được đền bù đất hành lang giao thông nếu mảnh đất đó không phải đất được Nhà nước cho thuê và thực hiện trả tiền thuê hàng năm. Ngoài ra, mảnh đất cũng phải đáp ứng được một trong các điều kiện dưới đây thì mới được xét đền bù:

- Mảnh đất đã được cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng) hoặc Sổ hồng theo đúng quy định. 

- Mảnh đất đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

- Đất không đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhưng là đất nông nghiệp được chủ đất sử dụng trước ngày 1/7/2004, chủ đất chứng minh được mình sản xuất nông nghiệp thường xuyên trên đất trong thời gian dài.

7. Ngoài Đền Bù Cho Đất Bị Thu Hồi Làm Đường Thì Người Dân Có Được Đền Bù Các Tài Sản Kèm Theo Đất Không?

Trong nhiều trường hợp, người dân bị thu hồi đất để làm đường có tài sản kèm theo đất. Đối với các trường hợp này, ngoài phần tiền được chi trả theo đúng giá đền bù đất làm đường mà Nhà nước, UBND cấp Tỉnh hoặc tương đương công bố thì người dân vẫn nhận được khoản bồi thường đối với các tài sản kèm theo đất. 

Không phải trong mọi trường hợp, người dân đều được hưởng mức đền bù đối với tài sản kèm

Tại Điều 89, Luật Đất đai 2013, việc này đã được quy định rất rõ như sau:

- Nếu chủ đất có nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất bị thu hồi phải tháo dỡ nhưng không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật chung thì chỉ được bồi thường theo giá trị xây mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

- Nếu chủ đất có nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn với đất phải tháo dỡ đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật thì Nhà nước bồi thường phí tổn hại theo thiệt hại trên thực tế.

- Đối với các loại công trình khác không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ hoặc pháp luật chuyên ngành.

Về cơ bản, các chủ đất sẽ luôn được chính quyền thông báo định mức đền bù cụ thể sau khi nhận được quyết định thu hồi chính thức. Nếu cảm thấy giá đền bù chưa thỏa đáng thì chủ đất vẫn có quyền khiếu nại với UBND cấp huyện hoặc tương đương theo Điều 7, Luật Khiếu nại 2011.

Theo Batdongsan.com