Mua Căn Hộ Để Khai Thác Cho Thuê Hay Mua Đất Nền Tích Lũy Dài Hạn?

Mua căn hộ cho thuê để kiếm dòng tiền hay săn đất nền có giá giảm sâu để tích lũy tài sản chờ thị trường hồi phục. Đây là hai hướng đầu tư mà nhiều người có sẵn tiền mặt đang phân vân.

Mua Căn Hộ Cho Thuê Thắng Thế Vì Khai Thác Được Dòng Tiền

Từng phân vân giữa đầu tư đất nền và mua căn hộ cho thuê, nhưng giờ đây anh Phú đã chốt mua căn hộ, không còn suy nghĩ khác. Với anh yếu tố “an toàn” quan trọng nhất ở thời điểm này. Nhà đầu tư này cho biết, anh mua BĐS không đơn thuần chỉ là để sang tay kiếm lời mà xem như vừa đầu tư vừa tích lũy tài sản. Với một căn hộ giá 2,2 tỷ đồng, anh đi vay khoảng 1 tỷ đồng thì mỗi tháng sẽ phải để ra tầm 15-16 triệu đồng trả lãi ngân hàng.

Nếu mua căn hộ cho thuê, với mức giá chào thuê tầm 10 -12 triệu/tháng, mỗi tháng anh Phú chỉ phải chi thêm tầm 4-6 triệu đồng để trả lãi ngân hàng. Số còn lại có thể lấy từ tiền thuê nhà bù vào, tính ra sau vài năm, anh có căn nhà để ở và làm tài sản để dành, gánh nặng nợ lần cũng không lớn. "Lúc này nếu tài sản không khai thác được dòng tiền, áp lực lãi vay cao hiện tại, tôi sẽ không nghĩ đến mua vào”, anh Phú cho hay.

Cũng hướng đến mua căn hộ cho thuê và dùng tiền thuê hàng tháng để giảm tải một phần áp lực đi vay, chị Mai, chuyên viên nhân sự đang làm việc tại TP.HCM cho biết, vợ chồng chị đi làm ở Sài Gòn gần 10 năm, vẫn đang ở trọ. Gần đây chị quyết định vay tiền mua nhà khi tìm được một căn hộ chuẩn bị bàn giao có giá bán thứ cấp tốt. Căn hộ này vẫn được CĐT hỗ trợ vay lãi suất ưu đãi trong năm đầu tiên, qua năm sau mới thả nổi. Mà năm sau là dự án đã bàn giao, có thể đưa vào khai thác cho thuê.

Chị đã tìm hiểu thì giá thuê quanh khu vực này với căn 2 PN là tầm 8 -10 triệu đồng/tháng tùy hiện trạng. Nếu nhận nhà và cho thuê rồi lấy số tiền đó để trả lãi ngân hàng, mỗi tháng số tiền phải trả cho khoản vay không quá lớn. Hiện tại, vợ chồng chị tính dù nhận nhà vẫn sẽ tiếp tục ở trọ và dành căn hộ cho thuê đến khi trả hết nợ ngân hàng.

Đất Nền Chiếm Ưu Thế Khi Đua Đường Dài

Tuy nhiên với những nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi, tiềm lực tài chính mạnh. Đất nền vẫn là sự lựa chọn hấp dẫn và được săn đón. Chia sẻ từ một nhà đầu tư lâu năm, hiện là chủ một cơ sở sản xuất tại Bình Tân cho biết, anh quan tâm đến đất nền và chọn mua loại hình này trong bối cảnh có nhiều cơ hội sở hữu đất giá tốt. Anh vừa bỏ ra hơn 3 tỷ đồng để mua 2 lô đất nền tại Long An và Bình Thuận và chấp nhận đây sẽ là cuộc chơi dài hạn từ 2-3 năm. Xét về lâu dài, đất nền vẫn là phân khúc mang lại biên độ lợi cao hơn các loại hình khác.

Trong hoàn cảnh bình thường, để mua 2 lô đất trên, chi phí bỏ ra sẽ không dưới 5 tỷ đồng. Nhưng giờ thanh khoản đất nền giảm, số lượng nhà đầu tư có sẵn tiền mặt để mua đất và chấp nhận chôn tiền vào đất không nhiều. Vì vậy, cơ hội sở hữu đất giá thấp rơi vào tay những người rủng rỉnh tài chính. “Dĩ nhiên là đất phải đẹp, vị trí tiềm năng, sổ riêng từng nền và giá cạnh tranh thì mới đáng để xuống tiền đầu tư lâu dài”, vị này cho biết.

Phân tích về xu hướng đầu tư, nếu mua căn hộ cho thuê, biên độ tăng giá bình quân của căn hộ chung cư cũ dao động 5-8% một năm, tức sau 3 năm, mức tăng giá của suất đầu tư khoảng 15-24%. Tuy nhiên, để dễ khai thác cho thêu đòi hỏi khi mua, phải cân nhắc vị trí, hạ tầng giao thông, tiện ích khu vực và pháp lý để sau 3 -5 năm bán ra vẫn không bị ép giá.

Còn nếu đầu tư đất nền, 2 tỷ đồng có thể mua được đất nền các huyện ven và các vùng vệ tinh TP.HCM. Đất thổ cư lô nhỏ dưới 100 m2 các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn có thể vẫn mua được ở tầm giá 2 tỷ đồng và nếu là tại các tỉnh vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Bình Thuận…lựa chọn đa dạng hơn với diện tích và vị trí tốt hơn. Lợi nhuận bình quân của phân khúc đất nền dao động 15-20% một năm nhưng không thể chốt lời nhanh mà phải chờ ít nhất 2-3 năm mới có thể bán. Biên lợi nhuận sau 3 năm trung bình đạt 45-60% với điều kiện kết nối hạ tầng tốt, pháp lý hoàn chỉnh, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chuyên Gia Khuyến Cáo Ra Sao ?

Theo chuyên gia, dù là đầu tư loại hình nào, nhà đầu tư cần nằm lòng quy tắc, lợi nhuận tỷ lệ thuận với rủi ro. Lợi nhuận càng cao, rủi ro càng lớn và ngược lại.

Dù lợi nhuận tốt nhưng rủi ro khi đầu tư đất nền khá nhiều. Trừ đất nông nghiệp có rủi ro không lên được thổ cư và vướng quy hoạch, nhóm đất nền dự án rất nhiều kỹ xảo, nhà đầu tư nên biết để phòng tránh. Chủ đầu tư các dự án đất nền thường là các công ty địa ốc vừa và nhỏ, không có hệ thống các dự án lớn nhiều vùng mà chỉ tập trung một tỉnh thành, tạo sóng để bán hết hàng rồi đi tỉnh khác, vùng khác. Do đó, mức độ uy tín và tính cam kết không cao.

Kế đến, người đầu tư cần biết thông tin thị trường đất nền này có thường bị lực lượng môi giới thổi về hạ tầng không, "ông lớn" có đầu tư hoặc có thay đổi quy hoạch không v.v Nhà đầu tư đất nền thường chịu sức ép của cò và môi giới rất cao, dễ dẫn đến thiếu kiểm tra pháp lý và giá trước khi quyết định.

Ngoài ra, đất nền thường được định giá theo tương lai, ít khi nào nhà đầu tư mua đúng giá thị trường. Thực tế sau khi nhận nền sẽ chờ rất lâu về pháp lý cho đến hạ tầng như lời hứa. Giải pháp dự phòng rủi ro khi đầu tư đất nền là luôn mua đất có sổ, trên sổ ghi đúng loại đất đã thương lượng mua. Người mua cũng cũng cần kiểm tra quy hoạch sử dụng đất, luôn phải kiểm tra giá đất dân khu vực lân cận để tránh mua hớ do chiêu trò của chủ đầu tư.

Trong trường hợp mua căn hộ mục đích đầu tư cho thuê và bán lại sau vài năm. Mua nhà chung cư đã hoàn thiện vẫn có thể gặp những rủi ro ngoài ý muốn. Đó là dự án chậm có sổ, chung cư mau xuống cấp, lỗi thời, giá nhà chung cư tăng chậm. Nếu bạn mua những dự án chung cư đang xây dựng còn gọi là nhà hình thành trong tương lai, rủi ro có thể nhiều hơn mua chung cư cũ vì suất đầu tư phụ thuộc vào năng lực thực tế của chủ đầu tư có thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, việc cho mua căn hộ cho thuê cũng không dễ dàng, phù thuộc vào rất nhiều yếu tố. Từ vị trí, kết nối hạ tầng, dịch vụ tiện ích tại dự án, chất lượng vận hành, quản lý tòa nhà…nhiều dự án dù vị trí tốt nhưng do chất lượng quản lý vận hành kém, thiếu thốn tiện ích hay kết nối giao thông không tốt vẫn sẽ rất khó cho thuê được giá. Ngoài ra, việc cho thuê căn hộ cũng dễ dẫn đến chất lượng ngôi nhà bị xuống cấp nhanh, vì vậy sau khi nhận lại nhà sẽ tốn thêm chi phí sửa chửa, bảo trì trước khi sang tay lại.

Quan trọng nhất là nhà đầu tư cần tự đặt ra một ngưỡng chịu đựng của riêng mình về mức độ chấp nhận rủi ro là bao nhiêu, từ đó xác định được kỳ vọng biên lợi nhuận ở mức độ nào và đưa ra chọn lựa phù hợp với khẩu vị. Nếu cần an cư có thể chọn căn hộ đã hoàn thiện và có sổ đỏ để ở vài năm rồi cân nhắc bán nếu chốt được lãi. Nếu bạn ưu tiên đầu tư để tăng trưởng dòng tiền, có thể chấp nhận mạo hiểm và sẵn sàng tiếp tục ở trọ, bạn có thể chọn mua đất nền vì biên lợi nhuận trong 3-5 năm cao hơn căn hộ.

Theo Batdongsan.com.vn