Những Bí Kíp Về Pháp Lý Không Thể Bỏ Qua Khi Mua Đất Nền Dành Cho “Tấm Chiếu Mới”

Đất nền là một phân khúc đầu tư hấp dẫn, hứa hẹn tỉ suất sinh lời cao nên thu hút mối quan tâm lớn của giới đầu tư. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc ghi nhận rất nhiều nhà đầu tư “mắc kẹt”, gặp nạn, đặc biệt là những nhà đầu tư mới chân ướt chân ráo bước vào thị trường này. Nắm vững pháp lý là cách để các nhà đầu tư, nhất là những tấm chiếu mới hạn chế tối đa rủi ro khi bước chân vao địa hạt đầu tư đất nền.

Những Bài Học Nhãn Tiền

Thời điểm 2018-2020, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội chứng kiến sự lên đồng của đất nền Hòa Lạc khi giá bán liên tục nhảy múa và giao dịch diễn ra sôi nổi. “Tát nước theo mưa”, các đội đầu nậu và cò đất tới tấp đổ về đây để kiếm lời. Nhiều dự án ma, dự án không có giấy phép, dự án quảng bá không đúng sự thật chào bán rầm rộ trên thị trường. Đơn cử, giai đoạn này, rất nhiều khách hàng đã điêu đứng khi xuống tiền với dự án Hòa Lạc Lake View thuộc xã Bình Yên (huyện Thạch Thất, TP. Hà Nội). Nhằm thu hút sức mua của thị trường, dự án này được quảng cáo gắn với rất nhiều mỹ từ có cánh như “siêu lợi nhuận”; “sở hữu lâu dài, sổ đỏ vĩnh viễn”, “view hồ sen sinh thái tự nhiên”; “sát ngay khu trung tâm Hòa Lạc” …

Thế nhưng vào thời điểm đó lãnh đạo xã Bình Yên (huyện Thạch Thất, TP. Hà Nội) khẳng định trên địa bàn xã không có dự án nào mang tên “Hòa Lạc Lake View”. Cũng theo thông tin từ lãnh đạo xã, ở thời Hòa Lạc Lake View được chào bán rầm rộ thì hiện trạng khu vực này chỉ là đất vườn trồng cây của 5 hộ dân trong thôn. Điều này có nghĩa những nhà đầu tư đã xuống tiền với Hòa Lạc Lake View là mua một dự án không có thật, không đảm bảo về mặt pháp lý trong giai đoạn này.

Một câu chuyện dự án ma khác từng một thời đình đám trong làng bất động sản là vụ án Alibaba. Theo đó, Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm đã cùng nhau thành lập các công ty bất động sản, lập ra 58 dự án "ma" ở các tỉnh thảnh như Bình Thuận, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Các dự án ma này hiện diện trên các khu đất không hề nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, không được phê duyệt quy hoạch 1/500 để bán cho khách hàng… Các dự án ma được quảng cáo rầm rộ và có 3.924 người đã bị sập bẫy lừa đảo, đẩy hàng ngàn nhà đầu tư vào cảnh điêu đứng. Nguyễn Thái Luyện và đồng bọn đã chiếm đoạt số tiền là 2.373 tỉ đồng.

Thế Nào Là Một Dự Án Đất Nền Chuẩn Chỉnh Pháp Lý?

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, để hạn chế tối đa rủi ro trong việc mua bán đầu tư đất nền, những nhà đầu tư mới nói riêng và các nhà đầu tư nói chung cần đặc biệt chú trọng tìm hiểu pháp lý dự án. Theo đó, một dự án đất nền đủ điều kiện bán ra thị trường phải đảm bảo nhiều điều kiện. Các điều kiện này đều nằm trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Trước hết, dự án đất nền đó phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải… Dự án phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đáng chú ý, quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.

Ngoài ra, Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Bên cạnh đó, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng, đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định.

Ông Tuấn nhấn mạnh, cũng theo Luật quy định, doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Nguyễn Nam