Phương pháp định giá Bất Động Sản chính xác nhất hiện nay - Phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế

Phương pháp chi phí tái tạo là cách định giá bất động sản dựa trên việc xác định cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo công trình xây dựng giống với công trình xây dựng thẩm định giá, dựa trên giá cả hiện hành trên thị trường và giá trị hao mòn của công trình xây dựng đang cần thẩm định giá. Phương pháp tiếp cận chi phí tái tạo nằm trong cách tiếp cận từ chi phí.

Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo là cách định giá bất động sản dựa trên việc xác định cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo công trình xây dựng giống với công trình xây dựng thẩm định giá, dựa trên giá cả hiện hành trên thị trường và giá trị hao mòn của công trình xây dựng đang cần thẩm định giá. Phương pháp tiếp cận chi phí tái tạo nằm trong cách tiếp cận từ chi phí.

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính được giá trị riêng của lô đất. Cách ước tính được thực hiện như sau: hay coi lô đất đó là lô đất trống. Nó đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc định giá đất được quy định trong luật đất đai cùng các nguyên tắc định giá khác theo quy định của nhà nước và các bộ ngành có liên quan.

Bước 2: Tiếp đó là ước tính tổng chi phí dùng để xây dựng trong thời điểm hiện tại để thay thế công trình hiện có trên mảnh đất ấy,

Bước 3: Ước tính hao mòn và giá trị hao mòn lũy kế.

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng trên mảnh đất cần định giá bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng hiện tại của công trình.

Bước 5: Tính được giá trị bất động sản cần thẩm định bằng cách tính tổng kết quả của bước 1 và bước 4.

Ưu điểm: Phương pháp này đơn giản, dễ áp dụng. Nó có cơ sở vững chắc là dựa vào chứng cứ giá trị thị trường cho nên nhanh chóng được chấp nhận

Hạn chế: Để có thể áp dụng được phương pháp định giá bất động sản này thì bắt buộc phải có thông tin và các dữ liệu mang tính lịch sử. Ngoài ra, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản được thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

Điều kiện thực hiện

Để thực hiện cách định giá bđs này bắt buộc phải đảm bảo các điều kiện như: Có dự tính xây dựng một công trình kiến trúc mới hoặc công trình được thẩm định giá khi mới được xây dựng xong. Ngoài ta, nó cần được kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác

Phương pháp định giá theo chi phí tái tạo sẽ định giá đất riêng, nhà riêng. Sau đó cộng lại

Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế là cách định giá bất động sản dựa trên sự chênh lệch giữa chi phí thay thế và giá trị hao mòn. Hiểu một cách đơn giản giá trị thẩm định bất động sản theo phương pháp này là sự chênh lệch giữa chi phí dùng để xây dựng, cải tạo hay sửa chữa công trình mới giống hệt với công trình đang được thẩm định dựa trên giá thị trường ở giai đoạn hiện hành và giá trị hao mòn. 

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất bằng cách coi đó là lô đất trống, đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và cho thu nhập đều đặn ở mức độ cao nhất theo quy định trong bộ luật lao động dưới sự quản lý của nhà nước và các cơ quan hữu quan.

Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng trong thời điểm hiện tại để xây dựng mới, cải tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất. Chi phí tổng này đã bao gồm cả bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình.

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và bước 4.

Ưu điểmcủa phương pháp chi phí thay thế là đơn giản, dễ áp dụng. Nó nhanh chóng được công nhận bởi có cơ sở vững chắc là chứng cứ giá trị thị trường

Hạn chế: Phương pháp chi phí thay thế này muốn thực hiện được bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử. Hơn nữa, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định cho nên nó khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

Điều kiện thực hiện

Để thực hiện được cách định giá bất động sản này cần phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập
• Phải có dự định xây dựng một công trình kiến trúc mới hoặc khi thẩm định giá công trình xây dựng mới được xây dựng
• Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác

Nguồn: Tổng hợp