Phương pháp định giá Bất Động Sản chính xác nhất hiện nay - Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Là cách định giá bđs dựa trên việc xác định giá trị của tài sản thẩm định bằng cách quy đổi các dòng tiền trong tương lai có thể có được từ tài sản bán hoặc cho thuê về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. 

Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Là cách định giá bđs dựa trên việc xác định giá trị của tài sản thẩm định bằng cách quy đổi các dòng tiền trong tương lai có thể có được từ tài sản bán hoặc cho thuê về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất mang đến thu nhập ròng cho người sử dụng.

Công thức tính dòng tiền đều:

Trong đó:

Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ t

V: Giá trị thị trường của tài sản

CFt:Thu nhập năm thứ t

n: Thời gian nắm giữ tài sản

r: Tỷ suất chiết khấu

Công thức tính dòng tiền không đều:

Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Xác định được giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

Bước 4: Xác định tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

Ưu điểm

Phương pháp dòng tiền chiết khấu để xác định giá trị bất động sản có những ưu điểm dưới đây:

• Có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất bởi vì phương pháp này tiếp cận một cách trực tiếp với những lợi ích do bất động sản mang lại cho nhà đầu tư
• Phương pháp này cũng khá đơn giản ngoại trừ việc tính chiết khấu dòng tiền.
• Khi có chứng cứ thuyết phục về các thương vụ dùng để so sánh hay có các khoản thu nhập có thể nhìn thấy trước thì nó sẽ đạt đến độ chính xác khá cao.

Nhược điểm

• Khi tiến hành phân tích và nhận định về các thương vụ tương tự cần phải linh hoạt điều chỉnh nhiều yếu tố như: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
• Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
• Kết quả định giá bất động sản đôi khi chịu ảnh hưởng của các yếu tố chủ quan.

Điều kiện áp dụng

• Phương pháp này thích hợp khi dùng để định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
• Phương pháp này thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

Nguồn: NIK.EDU