Sổ Đỏ Đồng Sở Hữu Và Những Lưu Ý Quan Trọng Khi Mua Bán ,Thế Chấp Nhà Đất [Cập Nhật 2024]

Sổ đỏ đồng sở hữu là gì? Sổ đồng sở hữu khác với sổ riêng như thế nào? Cùng tìm hiểu về sổ đỏ đồng sở hữu và những quy định về đồng sở hữu quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay trong bài viết dưới đây!

1. Sổ Đỏ Đồng Sở Hữu Là Gì?

Sổ đỏ hay sổ hồng là tên gọi thông thường (tùy theo màu sắc của mẫu bìa) của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong trường hợp nhiều người cùng sở hữu quyền sử dụng một mảnh đất, không có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau thì sẽ được cấp sổ đỏ đồng sở hữu.

Như vậy, sổ đỏ đồng sở hữu là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho từ 02 chủ thể trở lên, không có quan hệ vợ chồng hay con cái.

Xem thêm: Người Đứng Tên Sổ Đỏ Có Quyền Gì?

Quy Định Về Đồng Sở Hữu Quyền Sử Dụng Đất

Việc đồng sở hữu đất được quy định tại khoản 2, Điều 98 bộ Luật Đất đai 2013 như sau:

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Theo quy định nêu trên, trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, chung tài sản gắn liền với đất thì sổ đỏ đồng sở hữu phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền lợi. Pháp luật không có quy định giới hạn số lượng cụ thể là bao nhiêu người được người đứng tên trên sổ đỏ, miễn người có chung quyền sử dụng hợp pháp thì đều được ghi tên đầy đủ.

Cách ghi tên những người đồng sở hữu sổ đỏ được quy định tại Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, cụ thể như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mẫu thống nhất, áp dụng đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam. Giấy chứng nhận này gồm 04 trang, trong đó tên chủ sở hữu được ghi ở trang 1.

Nếu thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (ngoại trừ trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia và đề nghị cấp 01 sổ đỏ cho người đại diện) thì sổ đỏ được cấp cho từng chủ thể sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất của mỗi người. Khi đó, trên mỗi sổ phải ghi đầy đủ thông tin về người được cấp và ghi rõ nội dung: “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc cùng sử dụng đất/cùng sở hữu tài sản) với….”, lần lượt ghi tên những người có chung quyền.

Nếu thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà các chủ thể nói trên có thỏa thuận bằng văn bản cấp 01 sổ đỏ cho 01 người đại diện thì sổ đỏ sẽ được cấp cho người đại diện đó. Khi đó, trên sổ đỏ đồng sở hữu sẽ ghi thông tin của người đại diện, tiếp theo là nội dung nêu rõ "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:….”, lần lượt ghi tên những người có chung quyền.

Phân Biệt Sổ Đỏ Đồng Sở Hữu Và Sổ Đỏ Riêng

Để làm rõ sự khác nhau giữa sổ đỏ đồng sở hữu và sổ đỏ riêng, hãy cùng xem xét các khía cạnh sau: chủ thể (chủ sở hữu sổ), hình thức, điều kiện cấp và quyền hạn của chủ thể. Cụ thể:

	Sổ đỏ đồng sở hữu	Sổ đỏ riêng
Chủ thể	Từ 02 người trở lên, không có quan hệ vợ chồng hay con cái.	Là 01 hoặc 02 người trở lên có quan hệ vợ chồng, quan hệ con cái.
Hình thức sổ	Sổ đỏ được cấp cho từng cá nhân có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu các cá nhân có yêu cầu thì cấp chung 01 sổ.	Tất cả các cá nhân đứng tên trên 01 sổ.
Điều kiện cấp	Các chủ thể có thỏa thuận thửa đất là tài sản chung hoặc cùng góp tiền mua và yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận cho các chủ thể này cùng có quyền hạn với thửa đất đó. Diện tích thửa đất không đủ điều kiện để tách thành nhiều thửa độc lập hoặc diện tích thửa đất quá nhỏ không đủ điều kiện để được cấp sổ thì có thể hợp thửa với người khác để được cấp.	Diện tích thửa đất đủ điều kiện được cấp sổ theo quy định của Luật Đất đai theo từng khu vực, địa phương.
Quyền hạn của chủ thể	Để thực hiện các giao dịch làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng, quyền sở hữu của các chủ thể thì cần có sự đồng thuận của tất cả những người đứng tên trên sổ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể.	Chỉ cần có quyết định của 01 người (là người đứng tên trên sổ đỏ) hoặc thống nhất ý kiến của cả vợ, chồng, các con (tất cả những người đứng tên trên sổ).

2. Thủ Tục Đăng Ký Đồng Sở Hữu Đất

Để xác lập quyền đồng sở hữu với một thửa đất, công dân chuẩn bị hồ sơ và tiến hành các thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất như sau:

Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ đăng ký cấp sổ đỏ đồng sở hữu đất bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai (mẫu số 09/ĐK)
• Hợp đồng, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)

Thủ tục đăng ký

Bước 1: Nộp hồ sơ

Hồ sơ xin cấp sổ đỏ đồng sở hữu nộp tại một trong các cơ quan có thẩm quyền sau:

• Văn phòng đăng ký đất đai huyện/quận/thị xã/thành phố trực thuộc tỉnh nơi có đất
• Bộ phận một cửa liên thông
• UBND cấp xã/phường/thị trấn nơi có đất

Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết hồ sơ

Hồ sơ đăng ký đồng sở hữu đất sẽ được tiếp nhận, sau đó Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu.

Chủ sở hữu hoàn thành nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí) theo thông báo, sau đó Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận.

Bước 3: Trả kết quả

Hồ sơ xin cấp sổ đỏ đồng sở hữu đầy đủ, hợp lệ sẽ được giải quyết trong vòng không quá 10 ngày làm việc (không tính ngày nghỉ lễ, cuối tuần) và không quá 20 ngày làm việc đối với các khu vực vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

3. Một Số Câu Hỏi Thường Gặp Và Lưu Ý Về Sổ Đỏ Đồng Sở Hữu

Đồng sở hữu sổ đỏ không phải là hiện tượng hiếm gặp trong các giao dịch mua bán đất tại Việt Nam hiện nay. Do tính chất khác với sổ riêng, các quy định của pháp luật khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản đồng sở hữu bởi nhiều người cũng có một số khác biệt cần lưu ý. Dưới đây là phần giải đáp một số câu hỏi thường gặp liên quan đến sổ đỏ đồng sở hữu:

Sổ Đỏ Đồng Sở Hữu Có Vay Ngân Hàng Được Không?

Sổ đỏ/sổ hồng đồng sở hữu có dùng để thế chấp vay ngân hàng được không là thắc mắc của nhiều người. Đối với vấn đề này, Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Pháp luật Việt Nam hiện hành không có bất kỳ quy định nào cấm vay ngân hàng thế chấp bằng đất đồng sở hữu. Như vậy, với câu hỏi sổ đỏ đồng sở hữu có thế chấp được không thì đáp án là có. Tuy nhiên, do có nhiều chủ sở hữu nên việc thế chấp sổ đỏ đồng sở hữu để vay vốn ngân hàng cần được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu có chung quyền.

Việc thế chấp nhà ở đồng sở hữu phải đảm bảo tuân theo quy định tại Điều 145 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể:

“Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự.”

Một lưu ý nữa là dù pháp luật không cấm thế chấp bằng sổ đỏ đồng sở hữu nhưng một số ngân hàng có thể từ chối nhận thế chấp khoản vay bằng loại sổ đỏ này, tùy theo quy định của từng ngân hàng. Nếu có được vay thì thủ tục cũng phức tạp hơn, cần toàn bộ những người có tên trên sổ đỏ cùng ký tên trên hợp đồng thế chấp tài sản. Chính vì vậy, bạn hãy cân nhắc kỹ những rủi ro, rắc rối có thể phát sinh trước khi quyết định mua đất chung sổ.

Sổ Hồng Đồng Sở Hữu Có Sang Tên Được Không?

Cũng theo Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã nêu ở phần trên, sổ hồng đồng sở hữu có thể chuyển nhượng/sang tên cho người khác được, nhưng phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, rất nhiều trường hợp không phải tất cả mà chỉ có một số thành viên chung quyền sở hữu đất muốn chuyển nhượng, sang tên hoặc tặng, cho người khác. Cách giải quyết trong trường hợp này được quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Như vậy, trong trường hợp các chủ sở hữu chung quyền sử dụng đất không đồng ý thì người muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tách thửa tương ứng với phần sở hữu của mình, sau đó mới chuyển nhượng. Việc tách thửa này phải đảm bảo đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Nếu không đủ điều kiện tách thửa thì không thể chuyển nhượng/sang tên được.

Thủ Tục Thêm Người Đồng Sở Hữu Vào Sổ Đỏ Như Thế Nào?

Pháp luật Việt Nam hiện hành chưa có quy định giới hạn số lượng cụ thể bao nhiêu người được người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, công dân có nhu cầu thêm người đồng sở hữu vào sổ đỏ thì có thể thêm được, tuy nhiên cần đáp ứng các điều kiện, thủ tục theo đúng quy định.

Điều kiện thêm người đồng sở hữu vào sổ đỏ

• Phải có yêu cầu sửa đổi, bổ sung thông tin trên sổ đỏ. Điều này có nghĩa là người đang đứng tên trên sổ đỏ phải có đơn gửi cơ quan có thẩm quyền, yêu cầu làm thủ tục sửa đổi, bổ sung thêm thông tin người đồng sở hữu đối với thửa đất đã được cấp sổ.
• Phải có văn bản hoặc hợp đồng thỏa thuận (có công chứng) với nội dung thống nhất giữa các bên liên quan về việc thêm người đồng sở hữu trên sổ đỏ.
• Người được thêm vào sổ đỏ đồng sở hữu phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.
• Tại thời điểm thêm người đồng sở hữu, cần đảm bảo thửa đất không có tranh chấp hay kê biên thi hành án.

Trình tự, thủ tục thêm người đồng sở hữu vào sổ đỏ

Thêm người đồng sở hữu vào sổ đỏ là một hình thức biến động đất đai (chuyển quyền sử dụng đất của một cá nhân cho nhiều người) nên cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Các giấy tờ, tài liệu cần chuẩn bị gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai (mẫu số 09/ĐK)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)
• Hợp đồng hoặc văn bản thỏa về việc thêm người đồng sở hữu quyền sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

• Công dân nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan có thẩm quyền sau:
• Văn phòng đăng ký đất đai huyện/quận/thị xã/thành phố trực thuộc tỉnh nơi có đất
• Bộ phận một cửa liên thông
• UBND cấp xã/phường/thị trấn nơi có đất

Bước 3: Tiếp nhận, xử lý hồ sơ

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ xin thêm người đồng sở hữu vào sổ đỏ có trách nhiệm kiểm tra thông tin và viết giấy biên nhận hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xử lý yêu cầu, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai về việc đăng ký biến động, thêm tên người đồng sở hữu. Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo trong vòng 03 ngày và hướng dẫn công dân bổ sung hồ sơ.

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian trả kết quả cập nhật người đồng sở hữu vào sổ đỏ là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 40 ngày với các khu vực vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Thủ Tục Tách Sổ Đỏ Đồng Sở Hữu Như Thế Nào?

Khi có sự đồng thuận của tất cả những người đồng sở hữu, có thể thực hiện thủ tục tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất.

Hồ sơ đề nghị tách thửa gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai (mẫu số 09/ĐK)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)
• Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm chủ sở hữu chung.
• Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Các giấy tờ khác nếu được yêu cầu

Trình tự, thủ tục tách thửa được quy định tại điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, theo đó:

• Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị tách thửa
• Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan cấp sổ đối với thửa đất mới tách; cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính; trao sổ cho người được cấp hoặc chuyển UBND cấp xã nếu người yêu cầu tách thửa nộp hồ sơ tại xã.

Trên đây là những nội dung tổng hợp liên quan đến sổ đỏ đồng sở hữu và những lưu ý khi mua bán, giao dịch, thế chấp bất động sản thuộc sở hữu chung của nhiều người. Hi vọng bài viết này hữu ích với bạn đọc.

Theo Batdongsan.com,vn