Tại sao Một thửa đất, ba giá bán?

Trong các cuộc tư vấn pháp lý về đất đai, tôi thường được hỏi: cùng một thửa đất, tại sao giá nhà nước bồi thường thấp, trong khi giá bán thương mại của chủ đầu tư lại cao.

Khó trả lời thỏa đáng. Tuy nhiên, để gỡ phần nào vướng mắc trên, tôi phân tích ba góc độ liên quan đến quá trình tạo lập quỹ đất, gồm: giá bồi thường cho người bị thu hồi, giá nhà nước xác định khi giao đất cho chủ đầu tư, và giá bán ra thị trường.

Tôi lấy ví dụ một dự án được thực hiện trên khu đất nông nghiệp. Đơn giá bồi thường là một triệu đồng/m2. Sau khi giải phóng mặt bằng, tỉnh giao đất để làm nhà ở thương mại cho chủ đầu tư với giá 9 triệu/m2. Khi dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, chủ đầu tư bán cho người mua 20 triệu/m2.

Giá đất nhà nước bồi thường hiểu đơn giản là "giá mua" nhà nước trả cho người dân. Đây là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, được xác định theo giá cụ thể do cơ quan nhà nước quy định (thường áp dụng theo hệ số điều chỉnh hoặc phương pháp so sánh). Giá bồi thường cao thì người bị thu hồi sẽ dễ đồng thuận.

Thực tế, ngân sách địa phương có hạn nên các chủ đầu tư thường tạm ứng toàn bộ chi phí giải phóng mặt bằng để nhà nước chi trả cho người bị thu hồi. Khoản tạm ứng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp sau này. Như vậy, đơn giá bồi thường thấp hay cao không ảnh hưởng trực tiếp đến chủ đầu tư mà ảnh hưởng đến số tiền sử dụng đất nhà nước thu được. Trong ví dụ trên, nếu giá đất bồi thường không phải một triệu đồng/m2 mà tăng lên 2 triệu/m2 thì số tiền chủ đầu tư nộp cho nhà nước vẫn không thay đổi, là 9 triệu/m2, nhưng số tiền nhà nước thực thu chỉ còn 7 triệu/m2.

Nhà nước giữ vai trò trung gian khi thu hồi và bồi thường đất, sau đó giao cho nhà đầu tư với giá cao hơn, tạo nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất. Nếu để chi phí bồi thường cao thì dễ đạt đồng thuận, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng nhưng số tiền sử dụng đất nhà nước thu được sẽ giảm đi.

Đến đây, chúng ta cũng tìm được câu trả lời cho câu hỏi: vì sao chủ đầu tư muốn có các dự án nhà nước thu hồi đất mà không muốn tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng với người có đất. Bởi với các dự án nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất gần như không có quyền "đàm phán" về giá; trong khi với dự án chủ đầu tư phải đi thỏa thuận, giá đất sẽ thực hiện theo thỏa thuận với người có đất.

Giá đất nhà nước xác định cho các chủ đầu tư khi tiến hành giao đất, cho thuê đất hiểu nôm na là giá mà chủ đầu tư phải "mua" từ nhà nước để triển khai dự án.

Nghị định 44/2014 quy định năm phương pháp xác định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Việc áp dụng phương pháp cụ thể nào do cơ quan thẩm định giá đề xuất, hội đồng thẩm định xem xét và ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt. Cùng một thửa đất, các phương pháp xác định khác nhau sẽ cho ra giá khác nhau. Thậm chí cùng một phương pháp, nếu áp dụng ở các thời điểm khác nhau, đối tượng lấy mẫu khác nhau cũng cho kết quả khác nhau.

Với các dự án đầu tư, phương pháp thặng dư được dùng phổ biến để xác định giá đất. Tức là lấy tổng doanh thu giả định từ dự án, được thu thập trên cơ sở điều tra, khảo sát các dự án tương tự, trừ đi tổng chi phí phát triển dự án ước tính, có tính đến lợi nhuận định mức cho nhà đầu tư, yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn (khoảng 15%). Như vậy, chỉ cần mẫu được khảo sát thay đổi hoặc thông tin về mẫu khảo sát không chính xác là kết quả xác định giá đất sẽ khác nhau.

Có lẽ vì sự không rõ ràng về pháp lý như trên nên xác định giá đất luôn là lĩnh vực mà nhiều cơ quan nhà nước "ngại" thực hiện, dẫn đến tình trạng "ngâm" hồ sơ tại nhiều địa phương. Một thẩm định viên nay đã chuyển nghề nói với tôi: xác định kiểu gì cũng có thể bị quy làm sai.

Nếu như giá đất bồi thường, giá đất nhà nước tính khi giao cho chủ đầu tư được điều chỉnh bởi pháp luật thì giá bán mà chủ đầu tư ấn định với người mua hoàn toàn dựa trên cơ sở thị trường. Nhà nước chỉ có một số quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng... để điều tiết một phần doanh thu, giá bán.

Như vậy, cùng một mặt hàng là giá trị quyền sử dụng đất, cách xác định giá lại khác nhau giữa từng cặp quan hệ mua bán: nhà nước - người dân; nhà nước - chủ đầu tư; chủ đầu tư - người mua. Cặp quan hệ nhà nước - người dân và nhà nước - chủ đầu tư được pháp luật đất đai điều chỉnh nhưng còn thiếu rõ ràng. Các phương pháp định giá đất bất cập, sai số cao là nguyên nhân nảy sinh nhiều hệ lụy liên quan tới khiếu kiện về đất đai, tham nhũng trong giá đất...

Quan hệ về giá đất giữa chủ đầu tư và người mua về cơ bản lại thiếu quy định pháp luật điều chỉnh; là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng giá bất động sản tăng cao, thậm chí rất cao so với thu nhập của người dân, trong khi số tiền sử dụng đất mà nhà nước thu về không tương xứng với giá trị của bất động sản đó.

Để hoàn thiện chính sách pháp luật về giá đất, nhà nước cần đồng bộ cơ chế xác định đơn giá bồi thường, giá đất giao cho chủ đầu tư và giá bán giữa chủ đầu tư và người mua. Đây là cơ sở để hướng đến một thị trường mà giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường.

Theo Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia Pháp lý BĐS