Thị trường đất nền sẽ thay đổi

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ siết chặt việc phân lô, bán nền và điều này có thể ảnh hưởng tới sự quan tâm tới phân khúc đất nền trong ngắn hạn, nhưng dài hạn sẽ giúp thị trường này phát triển ổn định, bền vững.

Thị trường đất nền sẽ phát triển ổn định, bền vững hơn.

Ngắn hạn tiếp tục khó khăn

Vốn là sản phẩm luôn chiếm “sóng” thị trường, nhưng đất nền lại đang rơi vào tình trạng ảm đạm kéo dài suốt một năm qua. Hầu hết các khu vực từng diễn ra tình trạng sốt nóng giai đoạn 2021-2022 đến thời điểm hiện tại đều ghi nhận có sự cắt lỗ, giảm giá sâu.

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận tháng 11/2023 của DKRA Group cho biết, nguồn cung mới đất nền vẫn ở mức thấp khi trong tháng này chỉ có duy nhất 1 dự án với 115 nền đất được mở bán ở giai đoạn tiếp theo, giảm 84% so với cùng kỳ năm trước và toàn bộ nguồn cung mới đều tập trung tại Bình Dương.

Không chỉ nguồn cung mới, lượng tiêu thụ mới cũng giảm đến 88% so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8-10% so với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường nhưng không mấy hiệu quả. Đối với sản phẩm đất nền do cá nhân tự phân lô hoặc chuyển nhượng thứ cấp không có nhiều biến động, mức giảm giá tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá trị cao, nhóm dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý…

Ghi nhận thực tế cũng cho thấy, kể từ khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng gần 2 năm qua, đất nền là sản phẩm chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do thị trường đã “đứt” hẳn luồng khách đầu tư, trong khi nhu cầu thực thấp do loại hình bất động sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những tháng cuối năm 2023, nhưng thị trường đất nền vẫn ảm đạm. Nhu cầu tìm mua đất nền trong tháng 11/2023 giảm 18% so với đầu năm. Cả quý IV/2023, có 31% nhà môi giới được khảo sát đánh giá giao dịch đất nền giảm 10-50%, trong khi 43% đánh giá giảm mạnh hơn (trên 50%).

Theo ông Tuấn, đất nền là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất khi thị trường bất động sản “đóng băng” thời gian qua. Gần như mọi giao dịch của phân khúc này đều tạm hoãn, phần lớn nhà đầu tư đã phải cắt lỗ sâu để níu kéo khách hàng, thế nhưng thanh khoản vẫn không mấy biến chuyển. Bước sang năm 2024, nhu cầu đất nền được dự báo tiếp tục sụt giảm trước nỗi lo rủi ro pháp lý của người mua. Theo đó, mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là với những lô đất có diện tích lớn.

Hoạt động phân lô, tách thửa đất bị siết chặt hơn thời gian tới. Ảnh: Dũng Minh

Hướng đến sự ổn định, bền vững

Một trong những quy định mới được nhiều chuyên gia và doanh nghiệp nhận định có thể tác động mạnh đến thị trường đất nền trong thời gian tới là quy định siết phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mới được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Theo đó, quy định mới cấm việc phân lô bán nền tại các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Như vậy, trừ các đô thị nằm ngoài danh sách quy định, tất cả phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương nhằm chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền như những năm qua.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, với quy định trên, thị trường đất nền sẽ gặp khó bởi 90% giao dịch trên thị trường đến từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, những công ty bất động sản nhỏ cũng phát triển mô hình đất nền tự phân lô.

“Thông thường, một cá nhân xin phân lô, tách thửa thủ tục sẽ nhanh gọn hơn so với việc doanh nghiệp lập dự án, xin giấy phép. Người mua cũng thích đất nền tự tách thửa vì giá cả đa dạng, dễ mua dễ bán”, ông Minh nói, đồng thời đưa ra dự báo rằng, thị trường đất nền thời gian tới có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn rao bán hạ giá, đến từ những nhà đầu tư lỡ “ôm” đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời.

“Một khi đã mắc kẹt với sản phẩm này, chủ đất sẽ phải chấp nhận cắt lỗ sâu để thanh lý nhanh, thế nhưng muốn bán cũng không dễ vì đất mua phân lô thường có diện tích lớn, giá trị cao, tệp khách hàng hẹp và đặc biệt là rất biết cách ép giá”, ông Minh chia sẻ thêm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Luật Đất đai năm 2003 đã có quy định cấm phân lô, bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị, nhưng cho phép thực hiện ở khu vực thị trấn, nông thôn. Đến Luật Đất đai năm 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản sau giai đoạn khủng hoảng 2008-2012 nhưng cũng kéo theo nhiều bất cập, không chỉ làm gia tăng tình trạng lợi dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước tách thửa tràn lan, biến tướng thành đất ở, mà còn phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tạo ra tình trạng đầu cơ nhà đất.

“Trong ngắn hạn, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm sức hút của đất nền, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao..., nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, làm giá, lãng phí nguồn lực đất đai đã diễn ra nhiều năm qua”, ông Châu nhận xét.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Bộ phận Tư vấn dịch vụ DKRA Group cũng đánh giá, việc không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III sẽ khiến thị trường đất nền gặp khó khăn trong thời gian đầu triển khai. Tuy nhiên, trong tầm nhìn dài hạn, đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia phát triển giúp đảm bảo được quyền lợi người mua bất động sản cũng như góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường, qua đó tạo động lực cho những bước phát triển bền vững sau này.

“Giá đất nền phụ thuộc vào nhiều yếu tố như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập của người dân…., cũng là loại hình bất động sản dễ đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Do đó, tại các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa cao, thị trường đất nền vẫn sẽ có sự tăng trưởng bền vững”, chuyên gia đến từ Batdongsan.com.vn nhìn nhận.

Theo tinnhanhchungkhoan.vn